С. Маров

     Министерство регионального развития РФ в конце 2010 года подготовило и направило в Правительство РФ проект поправок к ФЗ  «О внесении изменений в Жилищный Кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ». Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации 13 мая текущего года принят данный проект федерального закона во втором и третьем чтениях. Законопроект вносит изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации, направленные на урегулирование отношений по управлению многоквартирными домами. В настоящее время законопроект направлен в Совет Федерации. В очередной раз нас консультирует по этому вопросу И.А. Эктов. Беседу ведет Сергей Маров.

     - Игорь Александрович, в чем основная идея этих поправок? Они ведь коснутся каждого шекснинца.

     - Президент поручил провести разработку стандартов деятельности организаций, осуществляющих управление жилищным фондом. Что и было сделано. Также законопроект регулирует механизмы оплаты коммунальных услуг с применением современных технологий, обеспечивающих прозрачную и понятную систему оплаты за коммунальные ресурсы.

     Проект поправок в Жилищный кодекс предусматривает возможность непосредственной оплаты коммунальных ресурсов организациям их предоставляющим.     

     Мысль расщепления платежей, по моему мнению, - это во благо населения и всех тех, кто обеспечивает ему комфортное проживание. Управляющая организация по такой схеме должна получить лишь только ту часть денежных средств, которую непосредственно заработала по договорам управления многоквартирными домами, остальные средства должны уйти тем организациям, которые предоставили коммунальные ресурсы, например: (ОАО «Шексна-Теплосеть», ОАО «Шексна-Водоканал»). 

     Идею расщепления платежей поддержали и вологжане. Так, с начала весны в нашей областной столице начал работать «Городской расчетный центр», взявший на себя функции начисления платежей, их сбору и их равномерному распределению между поставщиками коммунальных ресурсов и услуг. Единственно правильный путь это, или нет? Покажет время. Русская пословица гласит: «Цыплят по осени считают».

     - Как Вы оцениваете законотворческое качество принятого Госдумой документа?

     - Настораживает в этом вопросе вот что. Третье чтение законопроекта «О внесении поправок в Жилищный Кодекс РФ» в Государственной Думе, намеченное на 19 апреля текущего года, было перенесено на более поздний период. Законопроект возвращен к процедуре второго чтения и 13 мая был скоропостижно принят сразу в двух чтениях, несмотря на то, что на его создание: согласования, доработки  и другие процессы, ушло более шести месяцев. Теперь по объему проекта поправок в Жилищный кодекс.  Материал довольно объемный, насчитывает 60 страниц, в то время как действующая редакция содержит чуть более 70. И работа, вероятно, была проведена весьма нелегкая и кропотливая. Более подробную информацию по этому вопросу желающие могут найти в сети Интернет на сайте электронной регистрационной карты на законопроект № 435093-5 (такой рабочий индекс имеет документооборот, связанный с внесением изменений в Жилищный кодекс). В целом законопроект направлен на урегулирование отношений по управлению многоквартирными домами.

     - Игорь Александрович,  вернемся к грядущим изменениям жилищного законодательства. Какие «подводные камни» в нем кроются?

     - Многие жилищные общественники сочли законопроект антидемократическим, направленным против товариществ и жилищно-строительных кооперативов, не защищающим интересы граждан. По всей стране создано немало крепких объединений, которые как профессионалы дадут фору любому в этом деле. Уж они-то точно не заслуживают участи быть статистами в собственных домах. Кроме того, изменения коснутся не только Жилищного кодекса, но и всего комплекса законодательства, касающегося его исполнения  управляющими организациями, ТСЖ, собственниками жилья и не собственниками жилья по управлению многоквартирными домами.

     Вот лишь некоторые «опасные» положения в жилищной сфере, которые обсуждались в процессе созидания нового закона:

     - ТСЖ обязано ежегодно направлять в орган регистрации реестр членов и не членов, а в случае недобора до 50 % членов ТСЖ подлежит ликвидации;

     - материальная ответственность возлагается на членов правления и членов ревизионной комиссии (кроме тех, кто голосовал против принятия решения);     

     - вводятся штрафы на граждан от 100 до 200 рублей – их налагают на всех, кто не присутствовал на общем собрании (кроме тех, которые не пришли из-за ненадлежащего оповещения, либо ввиду документально подтвержденной болезни, командировки);

     - в Кодекс об административных правонарушениях вносят четыре новые статьи, содержащие более десяти видов нарушений при управлении многоквартирным домом, за которые налагаются штрафы на ТСЖ и ЖСК от 40 000 до 200 000 рублей, на должностных лиц (председатель правления, члены правления, ревизор, члены ревизионной комиссии)– от 4 000 до        20 000 руб.;

     - если задолженность товарищества по оплате жилищных и коммунальных услуг вызвана долгами собственников, то в случае недостаточности имущества ТСЖ на таких лиц возлагается субсидиарная ответственность по обязательствам товарищества;

     - ТСЖ и ЖСК не вправе отказаться от заключения договоров с поставщиками ресурсов;

     - размер платы за жилищные услуги ежегодно индексируется согласно с изменением потребительских цен на товары (услуги) в предыдущем году (если иной порядок изменения размера платы не установлен в договоре управления многоквартирным домом);

     - товарищества и кооперативы несут ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью и имуществу собственников и иных лиц независимо от их вины;

     - товарищество предоставляет коммунальные услуги, приобретая для этого коммунальные ресурсы, отвечает за качество услуг ЖКХ;

     - до установки приборов учета следует применять расчетные способы определения количества ресурсов, чтобы стимулировать потребителей к их определению по приборам.

     - Игорь Александрович, насколько мне известно, ТСЖ могут приравнять к разряду коммерческих организаций (по сути к бизнесу ). А что за этим?

     - За этим налоги, платежи и прочие вещи, с которыми в нехорошем смысле, но хорошо знакомы представители бизнеса в Шексне.  

     Тарифы растут. Масса возмущений. А что делать «бедному» населению? Почти по Шекспиру: Платить или не платить? Вот в чем вопрос…  А если платить нечем?

     Этот вопрос очень актуален в коммунальной платежной схеме. Посчитали экономисты-академики в Москве норматив, который должен заплатить от уровня собственного дохода тот или иной российский плательщик. Затем эти нормативы утвердили. А что делать  шекснинцам? Не имеешь возможности платить, то иди по шекснинскому кругу собирать разного рода справки и бумажки, чтобы доказать то, что ты не можешь сделать. Ну, а если уж пройдешь, то можешь получить компенсацию. В проекте поправок в Жилищный кодекс прописано, что компенсации на оплату коммунальных платежей будут в том случае, если претендент на их получение не имеет по ним задолженности или имеет соглашение на их погашение с теми структурами, которым задолжал. Во всяком случае, этим процессом заниматься нужно всем: и управляющим организациям, и должникам. В первую очередь, конечно, тем, кто нуждается в помощи по оплате коммунальных платежей, то есть должникам. 

     Еще ряд важных моментов в  поправках в Жилищный кодекс.       

     Суть поправок вот в чем:

     - вводится легальный термин «управление многоквартирным домом»;

     - вводится новая форма управления многоквартирным домом – совет многоквартирного дома.

«Серьезной проблемой, препятствующей модернизации отрасли, является ее непрозрачность. Решить проблему можно путем введения единых муниципальных баз данных. Назрела также необходимость введения новой архитектуры самого платежа. Она должна исключать возможность несанкционированной задержки или воровства денег недобросовестной компанией…».

Виктор Басаргин, министр регионального развития РФ. (Из выступления на Госсовете 23.11.2010 г. по вопросу внесения изменений в Жилищный кодекс РФ).

     Из-за того,  что отчет в феврале явно не удался, на массу вопросов не было получено ответов, ревизионная комиссия два месяца проводила работу, отраженную в акте проверки. Вот некоторые замечания комиссии, по моему мнению, актуальные для любого ТСЖ.
     Отсутствуют сметы расходов на содержание жилищного фонда и резервного фонда.
     Протоколы заседаний правления имеются в черновом варианте, решения не оформлены.
     Журнал учета расхода воды и тепловой энергии ведется небрежно.
     Не проводятся сверки квартирных счетчиков по потреблению горячей и холодной воды, электроэнергии.
     Несколько слов о небрежности. По статье «Электроэнергия» (освещение мест общего пользования) за девять месяцев оплачено более 111 000 рублей. Сумма более чем внушительная. Переводя её в более доступную для понимания плоскость, можно сказать, что в доме круглосуточно горели 67 электрических лампочек мощностью по 100 ватт! Или ещё доступнее. Исходя из количества членов ТСЖ, а их 64: каждому лампочка освещала путь постоянно и за пределами дома. Фактически подавляющее количество светоизлучающих приборов в подъездах не функционировало. Без должного освещения остался вопрос: как образовались и куда ушли эти затраты.    
     «Мусорная тема» также не осталась без внимания. Отсутствует журнал учета вывезенного мусора. После мучительных дискуссий по поводу: как считать и как платить за пресловутый мусор собрание проголосовало за следующее решение. Оплату стоимости сбора, вывоза и захоронения мусора проводить по статье содержание жилищного фонда по единой тарифной ставке, независимо от числа проживающих в помещении. Кроме того, собрание ТСЖ «Октябрьский 25» выходит с инициативой по внесению изменений в этой части положений Жилищного кодекса.  Суть предложений вот в чем. Стоимость «мусорной услуги», естественно, нужно считать не «от фонаря» и не от квадратного метра площади, а от количества проживающих на этих метрах и нормативов образования твердых бытовых отходов. Оплачивать, конечно, должны не только собственники помещений, а любые лица, проживающие в данный период времени в этом помещении. В настоящее время готовится обращение в Представительное Собрание Шекснинского муниципального района для подготовки материалов по внесению изменений на федеральном уровне. Что касается учета проживающих в любом доме, любом помещении, то здесь не должны оставаться в стороне и правоохранительные органы.  
     И еще один очень интересный вопрос.
     Печально, но факт. Значительная часть многоквартирных домов в Шексне имеют встроено-пристроенные помещения (магазины, офисы и др.). Так вот площади этих помещений почему-то исчезают из  расчетов по оплате содержания общего имущества, и собственники этих помещений не несут никаких затрат. Оплачивают затраты, естественно, жильцы.  
     Тот факт, что в нашем ТСЖ «Октябрьский 25» прошло не одно, а два собрания по итогам 2010 года – это и хорошо, и плохо. Хорошо, что они прошли. Плохо то, что если бы были выполнены требования жилищного законодательства и правовые акты в части раскрытия информации о деятельности организаций, обеспечивающих услуги ЖКХ, второе проводить было бы не нужно. 
     Многие шекснинцы, создав ТСЖ, успокаиваются на достигнутом, проявляя при этом полное равнодушие, безразличие к тому, что происходит в доме. Одни не понимают происходящего, другие очень хорошо понимают, но откровенно заявляют: «мне все равно, я там не живу». И те и другие, проявляя неуважение к соседям, могут игнорировать собрание, просто на него не явившись. Хуже того, они отдают бразды правления своим имуществом в  «чужие руки».
И.А. ЭКТОВ, постоянный консультант по вопросам ЖКХ комиссии по правовым вопросам и защите прав граждан Представительного Собрания Шекснинского района.
     ОТ РЕДАКЦИИ. Мы продолжаем цикл материалов по теме управления многоквартирными домами. Затронутые вопросы на общем собрании ТСЖ «Октябрьский 25» актуальны для большинства товариществ. В частности, обращение по теме оплаты бытовых отходов планируется вынести на майскую сессию Представительного Собрания. Редакция готова поднимать конкретные вопросы по конкретным ТСЖ и управляющим компаниям в рамках дозволенного законодательством и будет признательна читателям за присланные вопросы.
Сергей МАРОВ.