Эктов

17.06.2011

4573

Снова придётся жить по-новому. По новому Жилищному кодексу.

Читайте обзор 10 наиболее «опасных» моментов, которые заложены в принятый закон.

Министерство регионального развития РФ в конце 2010 года подготовило и направило в Правительство РФ проект поправок к ФЗ «О внесении изменений в Жилищный Кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ». Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации 13 мая текущего года принят данный проект федерального закона во втором и третьем чтениях. Законопроект вносит изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации, направленные на урегулирование отношений по управлению многоквартирными домами. В настоящее время законопроект направлен в Совет Федерации. В очередной раз нас консультирует по этому вопросу И.А. Эктов. Беседу ведет Сергей Маров.

- Игорь Александрович, в чем основная идея этих поправок? Они ведь коснутся каждого шекснинца.

- Президент поручил провести разработку стандартов деятельности организаций, осуществляющих управление жилищным фондом. Что и было сделано. Также законопроект регулирует механизмы оплаты коммунальных услуг с применением современных технологий, обеспечивающих прозрачную и понятную систему оплаты за коммунальные ресурсы.

Проект поправок в Жилищный кодекс предусматривает возможность непосредственной оплаты коммунальных ресурсов организациям их предоставляющим.

Мысль расщепления платежей, по моему мнению, - это во благо населения и всех тех, кто обеспечивает ему комфортное проживание. Управляющая организация по такой схеме должна получить лишь только ту часть денежных средств, которую непосредственно заработала по договорам управления многоквартирными домами, остальные средства должны уйти тем организациям, которые предоставили коммунальные ресурсы, например: (ОАО «Шексна-Теплосеть», ОАО «Шексна-Водоканал»).

Идею расщепления платежей поддержали и вологжане. Так, с начала весны в нашей областной столице начал работать «Городской расчетный центр», взявший на себя функции начисления платежей, их сбору и их равномерному распределению между поставщиками коммунальных ресурсов и услуг. Единственно правильный путь это, или нет? Покажет время. Русская пословица гласит: «Цыплят по осени считают».

- Как Вы оцениваете законотворческое качество принятого Госдумой документа?

- Настораживает в этом вопросе вот что. Третье чтение законопроекта «О внесении поправок в Жилищный Кодекс РФ» в Государственной Думе, намеченное на 19 апреля текущего года, было перенесено на более поздний период. Законопроект возвращен к процедуре второго чтения и 13 мая был скоропостижно принят сразу в двух чтениях, несмотря на то, что на его создание: согласования, доработки и другие процессы, ушло более шести месяцев. Теперь по объему проекта поправок в Жилищный кодекс. Материал довольно объемный, насчитывает 60 страниц, в то время как действующая редакция содержит чуть более 70. И работа, вероятно, была проведена весьма нелегкая и кропотливая. Более подробную информацию по этому вопросу желающие могут найти в сети Интернет на сайте электронной регистрационной карты на законопроект № 435093-5 (такой рабочий индекс имеет документооборот, связанный с внесением изменений в Жилищный кодекс). В целом законопроект направлен на урегулирование отношений по управлению многоквартирными домами.

- Игорь Александрович, вернемся к грядущим изменениям жилищного законодательства. Какие «подводные камни» в нем кроются?

- Многие жилищные общественники сочли законопроект антидемократическим, направленным против товариществ и жилищно-строительных кооперативов, не защищающим интересы граждан. По всей стране создано немало крепких объединений, которые как профессионалы дадут фору любому в этом деле. Уж они-то точно не заслуживают участи быть статистами в собственных домах. Кроме того, изменения коснутся не только Жилищного кодекса, но и всего комплекса законодательства, касающегося его исполнения управляющими организациями, ТСЖ, собственниками жилья и не собственниками жилья по управлению многоквартирными домами.

Вот лишь некоторые «опасные» положения в жилищной сфере, которые обсуждались в процессе созидания нового закона:

- ТСЖ обязано ежегодно направлять в орган регистрации реестр членов и не членов, а в случае недобора до 50 % членов ТСЖ подлежит ликвидации;

- материальная ответственность возлагается на членов правления и членов ревизионной комиссии (кроме тех, кто голосовал против принятия решения);

- вводятся штрафы на граждан от 100 до 200 рублей – их налагают на всех, кто не присутствовал на общем собрании (кроме тех, которые не пришли из-за ненадлежащего оповещения, либо ввиду документально подтвержденной болезни, командировки);

- в Кодекс об административных правонарушениях вносят четыре новые статьи, содержащие более десяти видов нарушений при управлении многоквартирным домом, за которые налагаются штрафы на ТСЖ и ЖСК от 40 000 до 200 000 рублей, на должностных лиц (председатель правления, члены правления, ревизор, члены ревизионной комиссии)– от 4 000 до 20 000 руб.;

- если задолженность товарищества по оплате жилищных и коммунальных услуг вызвана долгами собственников, то в случае недостаточности имущества ТСЖ на таких лиц возлагается субсидиарная ответственность по обязательствам товарищества;

- ТСЖ и ЖСК не вправе отказаться от заключения договоров с поставщиками ресурсов;

- размер платы за жилищные услуги ежегодно индексируется согласно с изменением потребительских цен на товары (услуги) в предыдущем году (если иной порядок изменения размера платы не установлен в договоре управления многоквартирным домом);

- товарищества и кооперативы несут ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью и имуществу собственников и иных лиц независимо от их вины;

- товарищество предоставляет коммунальные услуги, приобретая для этого коммунальные ресурсы, отвечает за качество услуг ЖКХ;

- до установки приборов учета следует применять расчетные способы определения количества ресурсов, чтобы стимулировать потребителей к их определению по приборам.

- Игорь Александрович, насколько мне известно, ТСЖ могут приравнять к разряду коммерческих организаций (по сути к бизнесу ). А что за этим?

- За этим налоги, платежи и прочие вещи, с которыми в нехорошем смысле, но хорошо знакомы представители бизнеса в Шексне.

Тарифы растут. Масса возмущений. А что делать «бедному» населению? Почти по Шекспиру: Платить или не платить? Вот в чем вопрос… А если платить нечем?

Этот вопрос очень актуален в коммунальной платежной схеме. Посчитали экономисты-академики в Москве норматив, который должен заплатить от уровня собственного дохода тот или иной российский плательщик. Затем эти нормативы утвердили. А что делать шекснинцам? Не имеешь возможности платить, то иди по шекснинскому кругу собирать разного рода справки и бумажки, чтобы доказать то, что ты не можешь сделать. Ну, а если уж пройдешь, то можешь получить компенсацию. В проекте поправок в Жилищный кодекс прописано, что компенсации на оплату коммунальных платежей будут в том случае, если претендент на их получение не имеет по ним задолженности или имеет соглашение на их погашение с теми структурами, которым задолжал. Во всяком случае, этим процессом заниматься нужно всем: и управляющим организациям, и должникам. В первую очередь, конечно, тем, кто нуждается в помощи по оплате коммунальных платежей, то есть должникам.

Еще ряд важных моментов в поправках в Жилищный кодекс.

Суть поправок вот в чем:

- вводится легальный термин «управление многоквартирным домом»;

- вводится новая форма управления многоквартирным домом – совет многоквартирного дома.

«Серьезной проблемой, препятствующей модернизации отрасли, является ее непрозрачность. Решить проблему можно путем введения единых муниципальных баз данных. Назрела также необходимость введения новой архитектуры самого платежа. Она должна исключать возможность несанкционированной задержки или воровства денег недобросовестной компанией…».

Виктор Басаргин, министр регионального развития РФ. (Из выступления на Госсовете 23.11.2010 г. по вопросу внесения изменений в Жилищный кодекс РФ).

Ключевые слова:

Эктов

жилищный

кодекс

Авторы:

С. Маров

25.04.2011

6864

Для депутатов пришла пора покопаться в мусоре… Причем у них есть явные конкуренты

Сергей Маров беседует с И.А. Эктовым, специалистом в сфере ЖКХ. Тема: формирование тарифов на коммунальные услуги. Сегодня подробно разбирается «мусорный вопрос».

     - Игорь Александрович, «по какой статье» мы платим за мусор?
     - Согласно п. 4 статьи 154 Жилищного кодекса РФ вывоз ТБО входит не в состав коммунальных услуг, а включен в состав платы за содержание жилого помещения. Отсюда и «система отсчета» - с квадратного метра.
     - Получается, вот она, принципиальная ошибка, которая привела к глупейшей ситуации, когда четверо в «двушке» платят столько же, сколько и сосед, проживающий один.
     - В действительности это надо понимать именно так. Стоимость сбора и вывоза твердых бытовых отходов (ТБО), их утилизация или захоронение рассчитывается не исходя от количества проживающих в помещении собственника, а исходя от количества метров, имеющихся у собственника. Это изначальная глупость. Возьмем, к примеру, то, что происходит в реальной жизни. В квартире площадью 60 кв. м проживает один человек. Он оплачивает определенную сумму. Столько же будут платить, если там будут проживать три человека и более, несмотря на то, что реально образование (ТБО) от них будет в три и более раз больше. Другой пример. Человек имеет квартиру площадью 40 кв. м он оплатит некую сумму за ТБО. Если он будет иметь квартиру 80 кв. м, то он должен оплатить в два раза больше. Логики нет, но, увы, такие законы и правила.
     Законодательно это закреплено в п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491. Кроме того, статья 39 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет, что доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется долей в праве общей собственности на общее имущество, то есть на 1 кв. м общей площади жилого помещения.
     - А как взимается плата, если в помещении никто не зарегистрирован   и не проживает?
     - Согласно п. 11 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации неиспользование собственниками помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение.
     И это положение Жилищного кодекса по обсуждаемой теме не имеет ничего общего со здравым смыслом. Напрашивается разумное решение – рассчитывать стоимость вывоза ТБО, увязывая их образование с источником их возникновения, то есть с человеком, а не с чем-то другим.
     - Игорь Александрович, самое время вспомнить про нормативы. Ведь они были и есть – норма образования мусора? Худо-бедно наверняка какой-нибудь институт утверждал…
     - Разработчики, которые утверждали нормы, вряд ли смогут внятно объяснить происхождение тех или иных нормативов образования ТБО. Вот почему: норма образования бытовых отходов в многоквартирных домах определена сводом правил по проектированию и строительству СП 31-108-2002 (утверждены Постановлением Госстроя от 29.10.2002 г. № 148). Среднесуточная норма накопления ТБО на одного человека в физических единицах: масса 0,63 кг, объем 0,0035 куб.м. В месяц - 0,105 куб.м, в год -1,28 куб.м. Удельные показатели образования отходов, в расчете на одного человека, утвержденные Государственным Комитетом Российской Федерации по охране окружающей среды в ЖКХ в среднем - 1,2-1,5 куб.м в год, накопление ТБО в благоустроенных домах - 1,1-1,2 куб.м.
     Следовательно, рассуждая логично, такой же объем подлежит и вывозу.
     Совет поселения нашего поселка Шексна принял правильное, разумное решение (хотя формально оно и не стыкуется со 131 ФЗ) и установил норматив потребления не с квадратного метра, а с человека. За это огромная благодарность Совету. Если бы не одно обстоятельство. Решением от 29 ноября 2007 года №7 «Об утверждении нормативов потребления, тарифов и нормативов на жилищно-коммунальные услуги на 2008 год» норматив составил 0,114 куб.м на человека в месяц, 1,37 куб.м. в год. А вот решением Совета, того же поселения, от 26 ноября 2009 года №12, тот же самый норматив на 2010 год утвержден уже 0,165 куб.м в месяц или 1,98 куб.м в год.
     Замечаете разницу? Она составляет уже без малого 50 процентов за пару лет. И это несмотря на то, что есть утвержденный «госстроевский» норматив.
     Считаем дальше. Полная стоимость вывоза одного кубического метра мусора (без затрат на захоронение) в 2010 году составляла 128 руб. 57 коп. или 21 руб. 21 коп. с человека в месяц. При этом жители в основном получали квитанции от ТСЖ и управляющих компаний по данному виду платежа на сумму 23 руб. 40 коп. Разницу 2 руб. 19 коп. надо понимать как стоимость захоронения. Кроме того, уже было сказано ранее, плата за вывоз мусора должна входить в состав затрат: содержание и ремонт жилых помещений. Стоимость этих затрат тем же решением на 2010 год была определена в сумме 12 руб. 84 коп. с одного квадратного метра. И за это тоже были предъявлены счета на оплату работ. Фактически за одну и ту же работу предъявлялась, а по отдельным многоквартирным домам предъявляется до сих пор, двойная оплата!
     - Игорь Александрович, как вся эта финансово-правовая вакханалия реально отразилась на кошельках населения?
     - Все тарифы, касающиеся коммунальных услуг (тепло, вода, стоки, электроэнергия, газ) на 2011 год, утверждены РЭК (региональной энергетической комиссией) по Вологодской области. Эта же комиссия утвердила тариф на утилизацию (захоронение) ТБО в сумме 44 руб. 25 коп. на один кубометр. Администрация городского поселения поселок Шексна информировала население о том, что нормативы потребления остались без изменения, то есть норматив образования ТБО в поселке Шексна составляет 0,165 куб.м на одного человека. В этой же информации сообщалось, что сбор и вывоз ТБО относится к понятию содержание жилого помещении, а тариф за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме устанавливается общим собранием собственников помещений. Следовательно, с 1 января 2011 года администрация городского поселения поселок Шексна к тарифам не имеет никакого отношения, а все вопросы, касающиеся данной темы, должны решаться самостоятельно между плательщиками, собственниками жилья и теми, кому они платят – управляющими компаниями и ТСЖ. Это очень важный момент и это надо четко понимать.
     Все бы хорошо, если бы не одно но… Стоимость работ по вывозу и захоронению ТБО увеличилась не на 15 %, как было рекомендовано Правительством РФ по увеличению тарифов ЖКХ, а взлетела в разы. Если собственники квартир большинства домов поселка Шексна в декабре 2010 года отдельно от затрат по содержанию общего имущества платили 23 руб. 40 коп. в расчете на одного человека (да и платили-то фактически повторно), то в этом году они получают квитанции до 60 руб. и выше!
     - Всем понятно, что вокруг платы за вывоз и утилизацию мусора желающих поднять цену не счесть. Таких расчетов и нормативов нагородили, что реальная, фактическая стоимость одного кубометра просто потерялась. А реально, пусть и приблизительно, можно посчитать, сколько же на самом деле стоит эта услуга?
     - На вывозе мусора используются мусоровозы марки КО 449-10 с боковой загрузкой из контейнеров емкостью 0,75 куб.м. Объем кузова 10 кубических метров, но за счет уплотнения загружаемых бытовых отходов их помещается 25 кубических метров. А теперь цена вопроса вывоза. Даже при сложившейся норме образования отходов 1,98 куб.м в год один рейс мусоровоза должен вывезти ТБО, которые образуются от одного человека более чем за 12 лет. Допустим, стоимость работы мусоровоза 2000 рублей в час, а время на загрузку, транспортировку и выгрузку на полигоне ТБО составит 2 часа, стоимость одного рейса 4000 руб. (фактически однозначно ниже). В пересчете на год - 333 руб. 33 коп., на месяц - 27 руб. 28 коп. Затраты на захоронение ТБО одного мусоровоза по действующим тарифам - 1106 руб. 25 коп. в пересчете на месяц 7 руб. 68 коп. Полная стоимость вывоза и захоронения одного кубометра ТБО не может быть больше 34 руб. 96 коп., а если пересчитать на обоснованный норматив, то упадет до 19 руб. 42 коп.! Разница между этими цифрами и теми, что значатся в ваших квитках для оплаты – дутые цифры, воздух.
     - Игорь Александрович, спасибо Вам за содержательные ответы, а я постараюсь обобщить вышесказанное. Главное, что необходимо усвоить в «мусорном» вопросе, это то, что наши столичные законодатели «вывели за ворота» местную власть в этом деле. Теперь все решают между собой управляющие компании (либо ТСЖ) и собственники жилья. Поскольку наши собственники в массе своей инертны, и они не проявляют интереса к содержимому мусорных баков, то постепенно мусор становится золотым, и собственникам предлагается оплатить несуществующие объемы предоставленных услуг. Причем дутый пузырь год от года наверняка будет расти: а чего ему не расти, если все молчат… Что можно и нужно сделать собственникам жилья, если они все-таки созрели до того, чтобы не платить лишку. Первое – потребовать от управляющих компаний (или ТСЖ) учета реальных объемов вывезенного мусора. Сейчас процесс упрощен до безобразия: умножают количество установленных контейнеров на их объем и строчат счета. А то, что многие контейнеры всю зиму стоят примороженными или внутри забиты до половины смерзшимся, «невыколупываемым» мусором, это никто не учитывает. Разница при таком подходе может достигать очень существенных величин. Второе – внимательно изучить счета от организаций, занимающихся его вывозом. К счастью, на этом рынке есть конкуренция и можно выбирать.
     Депутатам как поселкового уровня, так и районного тоже не грех порыться в мусоре. По России эта тема обсуждаемая и пора начать ставить вопрос о том, чтобы отнести вывоз мусора к коммунальным услугам, и тогда мы автоматически вернемся к начислению «с головы», а не «с квадрата».
     Завершая материал, считаю необходимым отметить еще один важный момент: мы попробовали управлять жильем без вмешательства государства и муниципалитетов. Не могу сказать, что это был успешный опыт. Собственники жилья, часто не имея базовых знаний, должны отстаивать (как минимум - грамотно формулировать) свои интересы перед управляющими компаниями. Обратного пути не будет – надо учиться это делать. Потому сегодня, как никогда, актуален вопрос о создании общественного объединения, которое на общественных началах помогло людям разобраться и начать самим ЭФФЕКТИВНО управлять своей собственностью. Об этом мы поговорим в следующий раз.

Ключевые слова:

Авторы:

17.04.2011

7593

Чем толще – тем лучше!

Речь идет о договоре между собственниками жилья и управляющими организациями. Наш сегодняшний собеседник И.А. Эктов – в недавнем прошлом возглавлял МУ «Управление ЖКХ, строительства и транспорта».

     Сегодня Игорь Александрович на заслуженном отдыхе, но по- прежнему находится «в теме» всех коммунальных перипетий и его мнение для редакции является авторитетным и, возьмем смелость это утверждать, будет интересным для читателей. Беседу ведет Сергей Маров.
     - Игорь Александрович, Вы долгое время занимались проблемными вопросами ЖКХ. Как Вы оцениваете деятельность ТСЖ и управляющих компаний в настоящее время?
     - Сначала давайте ответим на вопрос: "Откуда появились ТСЖ и управляющие компании?". Ответ: 29 декабря 2004 года принят Федеральный закон №188 "Жилищный кодекс Российской Федерации". Выбор был невелик. Статья 161 п. 2 указанного кодекса обязывала выбрать один из способов управления многоквартирным домом: либо непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, либо управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Четвертый вариант - управление управляющей организацией.
     Многоквартирный дом в инженерном плане штука весьма сложная. К тому же значительная часть наших домов требовала и требует капитального ремонта, для которого необходимы многомиллионные финансовые вливания. Естественно, у населения таких средств не было. Сразу было ясно, что способ управления многоквартирным домом по первому варианту был не приемлем.
     Государство решило помочь с капремонтами. 21 июля 2007 года подписан Федеральный закон №185 "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства". Название закона говорит о его сути. Закон предусматривает финансирование капитальных ремонтов жилищного фонда с привлечением значительной доли средств федерального бюджета. Но в то же время были поставлены жесткие условия предоставления финансовой поддержки за счет средств фонда. Для того, чтобы получить бюджетные деньги на ремонт жилья, нужно было выполнить двенадцать условий, в том числе две главные вещи:
     Первое. На территории муниципального образования должно было быть создано определенное количество ТСЖ. Нет ТСЖ - нет в районе этих денег.
     Второе. Организации, предоставляющие коммунальные услуги, на праве частной собственности должны иметь установленный процент от общего количества организаций, осуществляющих данную деятельность. Фактически государство вынуждало создавать частный сектор в управлении жилым фондом. Почему? Ответ может быть один: прежняя структура оказалась просто неэффективной. Попутно государство свалило с себя и громадную ответственность.
      - И что у нас в Шексне? Деньги удалось получить?
     - Условия предоставления финансовой поддержки отдельными поселениями Шекснинского района в 2008 году были выполнены, и в 2009 году три поселения выполнили капитальные ремонты на сумму 9 миллионов рублей. Всего 5 процентов от этой суммы были потрачены собственниками жилья тех домов, в которых ремонт проводился.
     Сложно давать оценку деятельности ТСЖ в целом, поскольку часть из них была создана с одной целью - попасть в Программу капитального ремонта жилья. Этого не нужно скрывать. К концу 2009 года их в районе было больше сорока. Руководству ТСЖ завидовать не приходится. Сразу после создания вместе с вопросами от членов ТСЖ правлению (читай председателю) стали поступать предписания от контролирующих и инспектирующих органов: Ростехнадзора, Роспотребнадзора, жилищной инспекции, налоговой инспекции. Имея статус юридического лица, ТСЖ должны заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями на потребление тепловой, электрической энергии, газа, воды. Положение усугубило принятие по образцам сырых учредительных документов Уставов.   Вполне на законных основаниях впоследствии такие ТСЖ заключили договоры с управляющими компаниями. То есть товарищество не стало само решать все вопросы, а наняло для этого управляющую организацию.
     - Давайте еще раз обобщим: хочешь получить деньги на капремонт своего дома, создавай ТСЖ. Это понятно. А насколько сложна сама процедура создания?
     - Я откровенно выскажу свое личное мнение. Существующая законодательная база, начиная с ФЗ №188, настолько не совершенна, что сделать все правильно и в интересах собственника просто невозможно.
     Статья 147 п. 1. Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества, которое вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
     Получается так. В каждом ТСЖ должны быть специалисты во всех сферах деятельности: содержание и обслуживание систем теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения и т.д. Замечу, что всем этим могут заниматься лица, имеющие соответствующую аттестацию. Многие председатели ТСЖ, не говоря о членах правления, и тем более рядовых членах, не только не читали, в глаза не видели Жилищного кодекса. А какая у них компетенция в формировании тарифов? О существовании таких ведомств как Ростехнадзор (предотвращение техногенных катастроф и аварий), Роспотребнадзор (предотвращение возможности биологического вреда здоровью населения) население вспоминает после сводок новостей о случившемся где-то ЧП. Вот и получили то, что имеем. Перефразируя известное изречение В.С.Черномырдина: хотели как лучше, а получилось как не надо.
     Управляющие компании с частным уставным капиталом создавались необходимостью исполнения ФЗ №185, чтобы Шекснинскому району не вылететь из Программы по капитальному ремонту жилья. К сожалению, преобразования не привели к значительному улучшению качества предоставляемых услуг. О прозрачности стоимости коммунальных услуг и содержания жилищного фонда можно сказать так: люди не знают, за что платят. Приобретя самостоятельность, отдельные ТСЖ и управляющие компании считают, что законы РФ и постановления Правительства РФ писаны не для них и их не касаются. Почему? Мне кажется, что они увидели перспективу "легких денег".
     - И что? Управы просто нет? Управляющая компания и ТСЖ натянули на себя статус "не обсуждаемых"?
     - Они бы не отказались от такого статуса. Но в 2010 году вступили в действие два важных документа, касающихся деятельности ТСЖ и управляющих компаний. Внесены изменения в Жилищный кодекс. Статья 161 дополнена пунктом 10. Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности (в части

исполнения такой управляющей организацией договоров управления многоквартирным домом), о выполняемых работах и услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядке и об условиях их предоставления, о стоимости данных услуг и работ, а также о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утверждаемым Правительством Российской Федерации. (Часть 10 введена Федеральным законом от 27.07.2010 N 237-ФЗ).
     Правительство РФ приняло постановление от 23.09.2010 г. №731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирным домом".
     В г. Санкт-Петербург работает единственный в России отраслевой центр ЖКХ-консалтинговая компания "Бизнес Логика", которая занимается исключительно вопросами деятельности организаций жилищно-коммунального комплекса. Комментируя постановление Правительства Российской Федерации на вопрос: «На кого распространяется действие постановления Правительства № 731?». Ответ: данное постановление распространяется на энергоснабжающие и управляющие организации. Под управляющими подразумеваются все организации, осуществляющие управление многоквартирными домами: управляющие компании, ТСЖ, ЖСК и ЖК.
     - Вот ключевой вопрос: "Что должна содержать информация?". Какие вопросы ей можно задавать, не рискуя показаться нескромным?
     - Управляющая организация обязана раскрывать следующую информацию:
     - общая информация об управляющей организации: юридический адрес, штатное расписание, квалификация специалистов и так далее;
     - основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления). Например, вы вправе знать о сумме собранных средств, куда они были потрачены и как это согласовано с собственниками жилья;
     - сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
     - порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Это графики уборки мест общего пользования, уборки снега, периодичность осмотров и ремонта оборудования;
     - сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Вы вправе, например, посмотреть договора организации с подрядчиками;
     - сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы. От вас не должны скрывать цены, по которым организация оплачивает потребленные ресурсы.
     - Распечатка размером с конверт, приклеенная к забору, является должным "раскрытием информации"? Есть какие-то правила, согласно которым предоставляется информация?
     - Управляющими организациями информация раскрывается путем:
     - опубликования на официальном сайте управляющей организации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет или на официальном сайте органа местного самоуправления соответствующего муниципального образования, на территории которого управляющая организация осуществляет свою деятельность, в сети Интернет;
     - опубликования в официальных печатных средствах массовой информации, в которых публикуются акты органов местного самоуправления и которые распространяются в муниципальных образованиях, на территории которых управляющие организации осуществляют свою деятельность;
     - размещения на информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации;
     - предоставления информации на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде.
     Под раскрытием информации в настоящем документе понимается обеспечение доступа неограниченного круга лиц к информации (независимо от цели ее получения) в соответствии с процедурой, гарантирующей нахождение и получение информации.
     Надо отметить, что поводов отказать собственнику жилья в получении информации практически нет. Поэтому управляющим компаниям нужно вести скромнее и охотнее идти на контакт.
     - Игорь Александрович, тогда сразу стоит поговорить о том, как урегулировать разногласия между собственниками и управляющими организациями?
     - Для этого нужно немного. Заключить договор с управляющей организацией: ТСЖ или управляющей компанией.
     - А если собственник не член ТСЖ, или является собственником нежилого помещения?
     - Правила предоставления коммунальных услуг гражданам утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 307, коммунальные услуги предоставляются гражданам, проживающим в жилых или многоквартирных домах, на основании договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг и заключаемого исполнителем с собственником соответствующего жилого помещения.
     Министерство регионального развития РФ письмом от 3 мая 2007 г. № 8326 РМ разъясняет: в соответствии с п. 4 Правил Жилищного кодекса Российской Федерации такими договорами являются:
     - договор управления многоквартирным домом, заключаемый каждым отдельным собственником помещения в многоквартирном доме с управляющей организацией часть 5 статьи 161 и статья 162 Жилищного кодекса;
     - договор об оказании коммунальных услуг, заключаемый собственниками помещений (как являющимися, так и не являющимися членами товарищества собственников жилья) в многоквартирном доме с товариществом собственников жилья, жилищно-строительным, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом (п.1 статьи 137, части 5 и 6 статьи 155 Жилищного кодекса).
     Порядок содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме определены Правилами содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 в соответствии со статьями 39 и 156 Жилищного кодекса. Статья 16 указанных правил: надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления с управляющей организацией (при выборе способа управления домом ТСЖ или управляющей компанией).

    Обратите внимание. Оба документа указывают на то, что договор должен быть между ТСЖ или управляющей компанией и любым собственником, имеющим помещение в этом доме, независимо от назначения данного помещения.
     - Игорь Александрович, значит договор управления многоквартирным домом с каждым собственником помещений этого дома (жилых и нежилых) - очень важный момент во взаимоотношениях собственников и управленцев?
     - Это так. Договор не только нужен, он просто обязателен, и не просто договор, а правильный договор. Именно договор является единственным защитником той или другой стороны. И, прежде всего, необходимо усвоить то, что собственники являются хозяевами в доме, а руководство управляющих компаний и ТСЖ - "наемными работниками", представители организации, которые обслуживают только общее имущество. Фактически своим правом пользуются редкие собственники - или не находят для этого времени, или не знают о нем. Управляющие компании и ТСЖ этим пользуются и, проявляя если не наглость, то не скромность, навязывают свои условия. А ведь минимум правовых знаний о договоре управления может уберечь жильцов от многих проблем. К слову сказать, я готов помочь, поскольку давно занимаюсь этой темой. Есть форма договора, скажем так, где сбалансировано представлены интересы всех сторон.
     - Каким должен быть договор управления многоквартирным домом?
     - Общее понятие договор дает Гражданский кодекс. Порядок его заключения и существенные условия регулирует статья 162 Жилищного кодекса. Любой договор составляется по общей схеме. Теоретически над этим документом должна поработать не только сторона, предоставляющая услуги, но и жильцы (провести собрание, обсудить предложенный договор, согласиться с ним или нет, внести свои предложения). Практика показывает иное, потому и претензии, которых могло бы не быть. Управляющие компании пишут типовые договора, в которых максимально прописывают свои интересы. А собственники, в силу своей инертности и беспечности, не утруждают себя даже сформулировать свои предложения.
     - Игорь Александрович, а насколько проблематичны взаимоотношения между собственником и управляющей организацией без оформления договора?
     - Проблема в том, что без оформления договора надлежащим образом одна сторона может предъявлять двойную плату (например, за вывоз мусора) и предъявлять счета один Бог знает за что, а другая - ни за что не платить. Но это уже другая проблема и другая тема - содержание жилья, тарифы.
     Общественную комиссию по контролю за работой управляющих компаний Вологды создали при Общественном совете города Вологды. Я узнал об этом из сообщения информационного агентства "СеверИнформ - Новости Вологды". Это второй этап проекта "Работу управляющих компаний - под общественный контроль". Ранее по жалобам горожан был составлен рейтинг лучших и худших УК. Теперь же шесть активных жителей города, которые уже вышли на пенсию, но были раньше бухгалтерами или экономистами, будут следить за их работой.
     В частности, совместно с депутатским корпусом они будут рассматривать тарифы, которые предложены компаниями, проводить рейды по дворовым территориям и домам, а также проверять, насколько эффективно та или иная компания работает с жильцами.
     Одной из задач общественной комиссии станет разработка правильного договора с управляющими компаниями.
     Мне понравилось, как на это прокомментировала председатель Общественного совета Вологды Людмила Коротаева: "Абсолютно правильное предложение было сегодня, чтобы в городе был разработан договор, где будут защищены права жильцов. Управляющая компания не должна навязывать выгодные ей условия, это должен быть именно договор, где обе стороны договариваются о тех условиях, на которых они будут работать". Особенно интересно то, что для членов комиссии в городской администрации проведут специальные курсы, а дополнят группу специалисты жилищной инспекции, прокуратуры и УВД.
     Мое мнение - такая общественная организация для Шексны крайне необходима.
     - Игорь Александрович, в Вашем доме, в котором живете, ТСЖ?
     - Да.
   - В Вашем доме заключены договора управления многоквартирным домом с собственниками жилья?
     - Ни одного.
     - Почему так случилось?
     - Случилось по причинам, изложенным выше. Председателю ТСЖ предоставлено право заключить договоры управления. Это достаточно типичная ситуация.
     - Спасибо Вам за содержательную беседу.
     - В свою очередь, хочу пожелать плодотворной работы всем, кто принимает участие в этом благородном труде, жителям поселка Шексна и всего Шекснинского района тепла и уюта в своем жилище.

Ключевые слова:

Авторы:

Эктов

Снова придётся жить по-новому. По новому Жилищному кодексу.

Для депутатов пришла пора покопаться в мусоре… Причем у них есть явные конкуренты

Чем толще – тем лучше!

Страницы

Главное меню