кадастровая стоимость

     - В 2015 году мы приобрели дом в д. Митицыно – здание бывшего ветеринарного пункта. Продали нам его за 120 тысяч рублей. А в 2016 году пришло неожиданное письмо из налоговой: нас просили объяснить, как нам удалось приобрести объект недвижимости, стоимостью 5 миллионов рублей, где мы взяли такие деньги? Естественно, после такого письма я вздрогнула, - поделилась Наталия Зачёсова. - Стала звонить в налоговую службу. Оказалось, что купленный нами дом – это нежилое помещение с разрешенным использованием в коммерческих целях. Да и у земельного участка вид разрешенного использования – строительство здания, а не ЛПХ, например. А это совсем другой расчет стоимости объектов недвижимости и, соответственно, налог. Так, кадастровая стоимость нашего старого домика составила 5 миллионов рублей, а земельного участка – полтора миллиона. Мы об этом не знали. Пришлось ездить в Череповец, в налоговую, доказывать, что мы приобрели это здание за 120 тысяч рублей. Предъявили договор купли-продажи – доказали.
     Но после этого я поняла, что налог в будущем нам за эту собственность придет огромный! И решила сделать все возможное, чтобы это исправить. В Интернете нашла информацию о том, что по вопросам оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости нужно обращаться в Управление Росреестра в Вологде по адресу: ул. Челюскинцев, д. 3. Там я взяла список документов, которые нужно предоставить, и форму заявления. Документы нужны были следующие: копия договора купли-продажи, копия свидетельства о собственности на дом и земельный участок, а также отчет независимого оценщика – в распечатанном и электронном виде. С последним возникли проблемы. Я долго пыталась найти оценщика - никто не хотел браться за это дело. К счастью, мне подсказали, что в областной столице есть агентство недвижимости и оценки. Туда я и обратилась. Специалистам мы предоставили все необходимые документы, привезли на место оценщика. Через две недели уже получили готовый результат – отчет на 200 листах (!) в электронном виде. В результате наш дом оценили в 421 тысячу рублей, а участок – в 328 тысяч рублей. Кадастровая стоимость дома упала более чем в 10 раз!

Для начала давайте разберемся, какие факторы влияют на кадастровую стоимость недвижимости?
     - Кадастровая стоимость объектов недвижимости формируется в результате массовой оценки объектов, которая проводится независимым оценщиком. Важно понимать, что массовая оценка исключает индивидуальный подход и не учитывает все особенности оцениваемого имущества - его состояние и уровень пригодности для проживания, преимущества и недостатки его расположения относительно инфраструктурных объектов и так далее. Состав факторов стоимости определяется исполнителем работ  в рамках проведения государственной кадастровой оценки для разных видов объектов недвижимости, - подчеркнула Светлана Климентовна.
     Например, на определение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных исполнителем работ ко 2 группе видов разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки», отнесенных к сельским населенным пунктам оценщиком для построения статистической модели были отобраны следующие факторы стоимости: наличие в населённом пункте магазина, общеобразовательной школы и центрального газоснабжения, а также расстояние до центра муниципального района.

Кадастровая стоимость существенно выше инвентаризационной, по которой происходил расчет налога раньше. Поскольку кадастровая стоимость жилья близка к рыночной (в некоторых регионах ниже рыночной лишь на 10-15 %), для некоторых собственников расчет налога по-новому будет значительно выше, чем был ранее. Но для некоторых категорий, наоборот, более выгодно начисление именно по кадастровой стоимости. Согласно законодательству пересмотр кадастровой стоимости будет производиться в регионах один раз в пять лет. Поэтому от отклонения в расхождении рыночной и кадастровой стоимости в ближайшие годы избавятся.
 
Хочу оспорить кадастровую стоимость
А как это сделать?
     Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости граждане вправе оспорить в судебном порядке (Вологодский областной суд, адрес: г. Вологда, ул. Чехова, д. 39) либо обратиться в Комиссию (г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 3) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с приложением необходимых для рассмотрения документов. Уточним, что в соответствии с Законом об оценочной деятельности для юридических лиц обращение в комиссию является обязательной досудебной процедурой. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

СТАТИСТИКА
С 2014 года, то есть с момента создания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, по настоящее время в комиссию поступило 2 351 заявление от физических лиц в отношении 2 830 объектов недвижимости. Из них 1 004 заявления – по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, 1 347 заявлений - по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

     Стоит сразу оговориться, что в соответствии с тем же Законом об оценочной деятельности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
     Основания разные, поэтому и перечень документов, прилагаемых к заявлению, будет отличаться. Правда, и в том, и в другом случае вам нужно будет приложить: выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, а также нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на земельный участок.
     - Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащиеся в ЕГРН, предоставляются бесплатно по запросам любых лиц, в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет» в виде выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости в срок не более трех рабочих дней со дня получения органом регистрации прав запроса о предоставлении сведений, по форме установленной приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 № 68 «Об установлении порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и порядка уведомления заявителей о ходе оказания услуги по предоставлению сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости» в офисе МФЦ, либо  офисе кадастровой палаты любого региона Российской Федерации, - пояснила С.К. Крутикова. - За получением нотариально заверенной копии правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объекты недвижимости заинтересованные лица вправе обратится к нотариусу. В случае, если в поселении или расположенном на межселенной территории населенном пункте нет нотариуса, глава местной администрации поселения (муниципального района) и специально уполномоченное должностное лицо местного самоуправления поселения (муниципального района) имеют право совершать нотариальные действия, в том числе свидетельствовать верность копий документов и выписок из них.
     А теперь внимание! В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, то вы должны будете предоставить отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости готовится оценщиком, являющимся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков, в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Эта работа – не бесплатная.
     Если основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, то Вы должны предоставить документы, подтверждающие этот факт.
     - Согласно разъяснениям, содержащимися в п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, лежит на заявителе, - подчеркнула С.К. Крутикова. - В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости подается в Комиссию необходимо конкретно указать, какие недостоверные (искаженные) сведения об объекте недвижимости использовал оценщик при определении его кадастровой стоимости.
 
Оспорил стоимость - внеси сведения в ЕГРН
     И вот долгожданный момент – по вашему заявлению принято решение о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости либо установления рыночной стоимости в качестве кадастровой стоимости. Что дальше?
     - Новые сведения вносятся в ЕГРН. Для внесения сведений в ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости, установленной на основании решения Вологодского областного суда, заинтересованным лицам необходимо представить данное решение с отметкой о вступлении его в законную силу в  любой из офисов филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Вологодской области, - пояснила Светлана Климентовна. - Сведения о новой кадастровой стоимости объектов недвижимости, внесенные  в ЕГРН, выгружаются  в Управление Федеральной налоговой службы по Вологодской области.

Статьей 24 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлен переходный период с 01 января 2017 года до 01 января 2020 года к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов. В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с настоящим Федеральным законом или в соответствии с Законом об оценочной деятельности с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами.
В настоящее время на территории Вологодской области  оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости как физическими, так и юридическими лицами регламентировано Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Надежда СМИРНОВА.
Фото из сети Интернет.

Опубликовано в газете "Звезда". № 40 от 23 мая 2017 года.

В этой связи у населения и организаций возникает множество вопросов. Сегодня у нас в гостях начальник Департамента имущественных отношений области Балаева Любовь Валерьевна. С Вашей помощью, Любовь Валерьевна, мы надеемся получить ответы на данные вопросы.
 
-  Любовь Валерьевна, если гражданин не согласен  с тем, как оценили его земельный участок, что делать в таком случае.
 
    - Сейчас законодательство Российской Федерации предусматривает два пути оспаривания результатов кадастровой оценки. Это досудебный порядок и, конечно, гражданин может обратиться в суд и оспорить ту кадастровую стоимость, которая установлена.
 
-Но лучше все-таки в досудебном порядке?
 
     - Итак, в случае если Вы являетесь землепользователем и у Вас возникло сомнение в правильности определения кадастровой стоимости Вашего земельного участка, Вы вправе обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (Управление Росреестра) за разъяснениями. Для того чтобы быстро получить данную информацию, необходимо связаться со специалистами Управления Росреестра по Вологодской области по телефону (8172) 72-48-90.
      Обращаю внимание, что устная консультация не является основанием для начала процедуры по изменению кадастровой стоимости. В связи с этим, хотелось бы особенно отметить, что данная процедура носит исключительно заявительный характер.
    По результатам консультации возможны три варианта Ваших дальнейших действий:
   1) Специалист Управления Росреестра по Вологодской области подтвердил, что при определении кадастровой стоимости допущена кадастровая ошибка. Например, оценщик отнес Ваш земельный участок не к тому виду разрешенного использования.
     В данном случае Вы как землепользователь вправе обратиться в Управление Росреестра по Вологодской области с письменным заявлением о её устранении с приложением документов, подтверждающих этот факт. Это может быть свидетельство о государственной регистрации права собственности, разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию, технический паспорт, кадастровый паспорт объекта недвижимости, т.е. документ, в соответствии с которым можно определенно установить вид разрешенного использования земельного участка.
     2) Специалист Управления Росреестра по Вологодской области подтвердил, что при определении кадастровой стоимости выявлена недостоверность сведений о земельном участке, использованных при его оценке.
В данном случае Вы вправе обратиться в комиссию по рассмотрению споров с соответствующим заявлением и необходимыми документами (кадастровый паспорт; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на земельный участок; документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости).
      3) Специалист Управления Росреестра по Вологодской области подтвердил, что при определении кадастровой стоимости никаких ошибок не допущено, Вы вправе обратиться в комиссию по рассмотрению споров с соответствующим заявлением об установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость и необходимыми документами (кадастровый паспорт; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на земельный участок; отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, т.е. на 2 июня 2012 года; положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, в случае если рыночная стоимость земельного участка отличается от кадастровой стоимости более чем на 30 %).
    Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земель Вологодской области создана при Управлении Росреестра по Вологодской области (160001, г. Вологда,  ул. Челюскинцев, д. 3, тел. 72-48-90) и действует до 11 августа 2013 года.
     Как во время работы комиссии по рассмотрению споров, так и после окончания её работы землепользователь вправе обратиться в суд и оспорить кадастровую стоимость земельного участка.
    Безусловно, любая судебная процедура – это затраты, как финансовые, так и временные, дополнительная нервотрепка. Конечно, будем надеяться, что большинство споров по кадастровой стоимости будет решаться в досудебном порядке.
 
- Сколько стоит независимая оценка рыночной стоимости земельного участка?
 
    - Очень актуальный и часто задаваемый вопрос! К примеру, совсем недавно в Департамент поступило обращение гражданина N по горячей линии с аналогичным вопросом. Квалифицированные специалисты пояснили, что определение рыночной стоимости земельного участка осуществляется независимым оценщиком, поэтому стоимость указанных работ устанавливается по соглашению обеих сторон, то есть заказчика и исполнителя оценочных работ по договору.
 
- Могли ли органы местного самоуправления повлиять на результаты кадастровой оценки?
 
     - На сегодняшний день органы местного самоуправления не вправе повлиять на результаты кадастровой оценки, так как согласование результатов проведения государственной кадастровой оценки земель с органами местного самоуправления не предусмотрено.
 
- Когда по новой оценке будут начисляться платежи за землю?
 
    - Уже с 18 января 2013 года цена выкупа земельных участков и размер арендной платы определяются по новой кадастровой стоимости. Обращаю внимание, что земельный налог по новой кадастровой стоимости будет начисляться с 2014 года.
 
- Как Вы сами оцениваете результаты применения состоявшейся кадастровой оценки?
 
    - Такие результаты кадастровой оценки, мы можем оценить как орган власти, в который каждый день поступают многочисленные обращения как граждан, организаций, так и органов местного самоуправления. В каждом обращении свои проблемы, вопросы, но мы стараемся каждому донести, что кадастровая оценка земель – это, прежде всего, результат социально-экономического развития территории, ее инвестиционного, социального и экономического потенциала.
    Чем более развитой является территория, тем выше кадастровая стоимость земель в границах данной территории. Утратившая силу прежняя кадастровая оценка земель населенных пунктов была проведена в докризисный период, когда наблюдалось развитие территорий. Использовать же ее результаты пришлось в разгар кризиса, и в кризисных условиях она являлась явно завышенной.
    Сравнивая новые результаты определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов и результаты предыдущей государственной кадастровой оценки таких земель, нельзя сделать вывод о повсеместном и однозначном увеличении или уменьшении кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с различными видами разрешенного использования.
 
- Любовь Валерьевна, предыдущая кадастровая оценка земель населенных пунктов вступила в силу в 2011 году. Почему такой маленький интервал между предыдущей и новой оценкой?
 
      -  Хочется отметить, что кадастровая оценка проводится не реже, чем один раз в пять лет. Причем предыдущая оценка была проведена в 2008-2009 годах по состоянию на 1 января 2007 года. Как я уже сказала ранее, в связи с ростом экономики в период с 2002 по 2007 годы при проведении оценки произошло значительное увеличение кадастровой стоимости земель. В условиях экономического кризиса Правительство области отложило введение новой кадастровой оценки до 1 января 2011 года. Новая кадастровая оценка проведена по состоянию на 2 июня 2012 года, то есть когда истекло действие предыдущей оценки.
 
- Почему же Правительство области не отсрочило введение и новой кадастровой стоимости на некоторый период времени?
 
    - Результаты проведения государственной кадастровой оценки должны быть утверждены в течение 10 дней с даты приемки отчета об определении кадастровой стоимости при наличии положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков.
    Такое заключение было представлено, и единственное решение, которое могло быть принято на уровне области – это решение об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов, что и было сделано.
     Результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов вступили в силу с 18 января 2013 года, они не могут быть отменены либо отложены на какой-либо период времени. Установленная в ходе оценки кадастровая стоимость – это та стоимость, с которой мы будем иметь дело в ближайшие 5 лет.
     Единственное, что необходимо сейчас сделать каждому землепользователю – это интересоваться кадастровой стоимостью используемого земельного участка. И в случае возникновения каких-либо вопросов обратиться в Департамент имущественных отношений области или Управление Росреестра по Вологодской области за пояснением или консультацией по их вопросу.