Сервитут – это по-соседски

11.08.2014

22812

70 лет в нашей стране вся земля была государственной собственностью. Несколько поколений россиян и в том числе, конечно, и шекснинцев выросло, считая, что «все вокруг народное, все вокруг – мое!». Во главу угла земельной реформы 1991 года была поставлена «собственность на землю». Юридически – да. Но не в сознании большинства.

Сложный процесс понимания неприкосновенности земли как чьей-то собственности продолжается уже более 20 лет, и далеко еще не все, как принято говорить, устаканилось. Но земельные отношения намного сложнее простых понятий «мое» и чужое». Журналист Екатерина Марова вместе с Тамарой Васильевной Кононовой постарались на примерах разобрать, что такое сервитутный договор.

Вместо предисловия

   «Сервитут». Далеко не все шекснинцы знают, что это такое. С латыни это слово переводится как «подчинённое положение». А юридическое понятие сервитута - это ограниченное право пользования чужой вещью в земельных отношениях. Понять это довольно сложно, поэтому будем все рассматривать на примерах.

Земельная межа…

       В стародавние времена граница двух соседних земельных участков проходила по меже - узкой полоске необрабатываемой земли. Есть в нашей истории факты, когда между крестьянами вспыхивали ссоры вплоть до смертоубийства, когда один из соседей припахивал себе «ничейной» землицы. Межа есть и сегодня, только называется красивее - «межевая линия». Немало все тех же «межевых» конфликтов возникает, стоит только новому соседскому забору вдруг «шагнуть» на полметра, а то и больше от своего первоначального места. Деревенская соседка – бабушка-«божий одуванчик» - пообещала мне все стекла в машине бадогом выбить, поскольку приблазило ей, что мой полусгнивший штакетник на ржавых столбах передвинулся ближе к ее участку. Забор был совершенно ни при чем – он буквально врос в землю. Просто с годами у бабушки-соседки обострились все прежние переживания, а земельный передел в крестьянской жизни был крайне болезненной темой.

На картофельных грядках

      История, как известно, повторяется, да на новый лад. На новый лад повторяются и земельные конфликты. Сегодня собственное «место под солнцем» можно купить. Что оно из себя представляет? Возможно, это кусочек бывшего выпаса, где когда-то щипали траву домашние буренки. Еще чаще – картофельник, то есть узкая и длинная полоса земли примерно 7-8 соток. Один сосед купил один картофельник, второй – полосу рядом. А там - третий. И всем хочется дома построить, чтобы со всеми удобствами! А когда посмотрели внимательно новые владельцы на новоприобретенные земельные «угодья», то поняли, что к половине участков и дорог-то нет, газ, воду, свет неизвестно, как проводить! Между картофельными грядами проезды никто и никогда не делал! В лучшем случае была та самая межа, то есть узенькая тропочка. Кто знал, что на бывших картофельниках начнет развиваться домостроение? Вот тут и обострились между гражданами земельные отношения.

А у нас водопровод! Чужой…

     Сосед попросил соседа провести по его участку водопровод. Тот согласился. Трубы закопали, как и требуется, на глубину промерзания, то есть на 1 метр 20 см. А потом владелец участка, по которому был проложен водовод, вник, как следует, в ситуацию: прорвет трубу – ее экскаватор раскопает на 1 метр 20 см. Все грядки перетопчет. Кусты поломает. Деревья на этом месте даже и сажать нельзя. И зачем ему такой «геморрой»? И решил он «выгнать» соседский водопровод со своего участка. Думаете все так просто? Увы, это далеко не так! Сначала необходимо известить соседа заказным письмом, что, мол, прошу убрать водовод с моего земельного участка. Желательно сформулировать уважительную причину отказа и дать месяц сроку на извлечение трубы из недр. Прошел месяц, а сосед даже пальцем не пошевелил? Направляем исковое заявление в суд, который и примет решение. Какое? Суду, как говорится, виднее. Вполне возможно, что владелец водопровода должен будет его демонтировать, а владельца участка решением суда обяжут возместить соседу понесенные затраты. А тот может встречный иск о нарушении почвенного плодородия. А другой… Словом, один останется без воды, другой с перекопанным земельным участком и финансовыми потерями, а «до кучи» они еще и поссорятся, как говорится, на всю оставшуюся жизнь.

Сервитут. От нервов помогает

     Именно сервитут спасет соседскую дружбу, поскольку узаконит прокладку по соседскому участку ваших водо- и газопровода, установку электрических опор, устройство проезда и так далее. Если, конечно, сосед даст согласие и подпишет все необходимые документы. Тамара Васильевна Кононова, многие годы возглавлявшая районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству, поясняет:
    - Чаще всего мы имеем дело с двумя видами сервитута – публичным и частным. Пример публичного сервитута – это постоянно публикующиеся в газете «Звезда» объявления о том, что на пользование землей, прилегающей к магистральным газопроводам, наложен ряд ограничений. То же самое касается электросетей высокого напряжения и так далее. Мы сегодня подробнее поговорим о частном сервитуте, то есть об отношениях двух (или более) собственников земельных участков. Уже будучи на пенсии мне пришлось лишь однажды оформить соответствующим образом частный сервитут. История его такая: к одному земельному участку, где был построен жилой дом, газ можно было подвести только через соседний участок. Его собственница дала разрешение. Трубу закопали. Все было хорошо. Но хозяйку газопровода не оставляли переживания, и она попросила меня помочь оформить сервитут. Было заказано межевание земельного участка с целью формирования части участка, где проходит газопровод. Работники БТИ оформили техпаспорт на газопровод. Процесс оформления длился примерно полтора года. И на этот отдельно выделенный участок был оформлен сервитутный договор. Он ограничивает в правах пользования собственника земельного участка. Вот некоторые из ограничений: владелец земли должен обеспечить доступ к газопроводу в случае аварийной ситуации или для профосмотра. На этом участке нельзя сажать деревья и, тем более, что-то строить. Естественно, что наличие обременения снижает стоимость такого земельного участка, если владелец решит его продать. И в договоре купли-продажи наличие сервитута обязательно указывается. Надо добавить, что по договоренности сторон сервитут может быть безвозмездным, либо его стоимость определяется в виде суммы, уплачиваемой периодически собственнику земельного участка в течение срока действия договора. Размер этой суммы будет такой, как пропишут стороны в договоре.

Водопровод общий. Участок частный

     Рассказать о том, чем оборачивается для владельца земельного участка разрешение проложить по нему какие-либо коммуникации, которые нужны владельцам соседних участков, Тамара Васильевна может, исходя из своего собственного опыта. Два года назад она и трое ее соседей договорились проложить к своим участкам водопровод. Она поясняет:
   - Другого варианта, кроме прокладки водопровода по моему участку, не было. Мне также требовалась вода для полива, поэтому я согласилась. За это мне сделали скидку. В результате на моем участке было закопано 40 метров водопроводной трубы, и установлены два колодца.
       Надо сказать, что радость Тамары Васильевны от удобства полива огорода из своего водного источника была омрачена тем, что теперь около сотки ее земли в прямом смысле выведены из использования, поскольку был нарушен плодородный слой, который теперь приходится восстанавливать. Весной этого года в одном из колодцев появилась вода, пришлось вызывать «аварийку» из водоканала. Неисправность была устранена, не затрагивая земельного участка. А если трубу прорвет? И думать не хочется о последствиях.
      Я не могла не спросить Тамару Васильевну о том, оформлен ли этот «межсоседский» водопровод должным образом, и услышала ответ:
     - Нет! Пока это не сделано. Нужно составить хотя бы четырехстороннее соглашение, чтобы потом не было никаких неожиданностей. В этом, прежде всего, заинтересованы мои соседи. Надо оформить несколько документов. Обязательно акт передачи водопровода на обслуживание в водоканал. Так будет определен объект недвижимости, который связан с земельным участком. Отсюда следует, что надо сформировать часть земельного участка путем проведения межевания, поставить его на государственный кадастровый учет, далее - оформить сервитутный договор и зарегистрировать его в органах Росреестра.
       В нашей беседе с Тамарой Васильевной Кононовой не раз мелькало выражение – «новые собственники». Это могут быть наследники земельного участка, это могут быть посторонние лица, купившие его. Обнаружив на участке «чужую» трубу, которая ни в каких документах не значится, они захотят ее ликвидировать. И будут вольны это сделать, поскольку соседи ничего, кроме давнишнего устного разрешения, предъявить не смогут. И вот тут до меня дошла суть строки, которая есть в каждом договоре купли-продажи объекта недвижимости – «правами третьих лиц не обременен». Это говорится именно о том, что нет, в частности, на определенном земельном участке обременений - ни водо- и газопроводов, ни опор линии электропередач, ни прочих объектов, в которых заинтересованы «третьи лица».

Опутали…

       … Несколько лет назад, когда газификация деревень стала бурно развиваться, я познакомилась с семьей череповчан, которые купили земельный участок с избушкой-развалюшкой в одной из шекснинских деревень, неподалеку от райцентра. После того, как они очистили свои сотки от гнилых строений и прочего мусора, то обнаружили, что все соседи, кому был нужен газ, проложили по их участку несколько подводящих газопроводов. Словом, оказалось так, что ни дом большой поставить, ни яблоневый сад развести, череповчане не могли. Но в договоре ни слова не было про права «третьих», «четвертых» и прочих лиц. Такие ситуации возникают, как говорится, сплошь и рядом. И как быть? Покупатель сам должен тщательным образом осмотреть участок, опросить соседей, не надеясь на честность продавцов или риэлторов. Но когда фактически опутанный сетью коммуникаций участок, по бумагам, якобы, «не обремененный правами третьих лиц», куплен, то тут приходится возвращать с риэлтора деньги через суд, либо попытаться продать его самостоятельно. И самый экстремальный вариант – через суд попытаться убрать все газопроводы с участка!.. И даже если это получится, представляете себе, какие «теплые» (на грани оледенения) будут отношения с лишенными газа соседями!

Свой бережок…

    Время от времени кто-нибудь из читателей «Звезды» спрашивает нас, почему в Шексне северной почти весь берег реки Шексны кроме пляжа на Сапожникова теперь - частные владения. Тамара Васильевна объяснила это так:
    - Раньше были очень строгие положения по водоохранным зонам. Есть такое понятие как «прибрежная полоса», раньше она называлась «бечевник» - 20 метров от уреза воды. Это земли общего пользования. Все россияне имеют право пользоваться этой прибрежной полосой, поэтому земельные участки не должны огораживаться вплотную к реке. Документы на «прибрежные» земельные участки ранее выдавались с пометкой – «участок находится в водоохраной зоне». Это и был публичный сервитут, поскольку в Положении о водоохранной зоне есть понятие «прибрежной полосы». Так исторически сложилось, на первом участке, в Шексне северной, что вдоль берега реки располагались участки многих шекснинцев. Если участок находился в пользовании более 15 лет, и никаких претензий контролирующие органы за это время не предъявили, то при выдаче документов, удостоверяющих право на землю, участок оформлялся в сложившихся границах. Как забор стоял, так и прошла граница. Так и кусочки прибрежной полосы стали чьей-то собственностью…

Послесловие

      … Наверное, два десятка лет назад на луговине, по которой проходила тропинка, кто-то поставил табличку «Прошу не ходить. Частная собственность». Прочитала я ее и подумала, вот ведь нашелся собственник! Неужели надо делать «криуль» из-за него? Так думали многие и ходили по луговине… И только теперь я поняла, что если ты не уважаешь чужую собственность, то и по твоему собственному огороду кто-то может дорожку протоптать, а то и дорогу.

Ключевые слова:

сервитут