Шекснинцы в недоумении: вместе ипотека и материнский капитал порождают трудности
В редакцию газеты «Звезда» поступил вопрос от одной из наших читательниц, мы приводим его текст ниже.
«Несколько лет назад мы приобрели в ипотеку квартиру. Первый взнос сделали с использованием материнского капитала. Остаток суммы мы выплатим примерно через два года, но дети уже подросли. Одной комнаты им теперь мало, пора расширяться. Знаю, что продажа квартиры с непогашенной ипотекой возможна. Но знакомая пугает, что из-за использования материнского капитала квартиру с ипотекой будет продать нельзя. Так ли это на самом деле, ведь в первую очередь мы хотим улучшить условия жизни детей»?
Мы изучили данный вопрос. В первую очередь нужно определиться с тем, что вообще представляет из себя ипотека. Вопреки широко распространенному заблуждению, понятие отнюдь не равнозначно кредиту на приобретение жилья. Прежде всего, ипотека подразумевает залог приобретаемой недвижимости банку до тех пор, пока кредит не будет возвращен в полной мере.
Материнский капитал преимущественно используют на улучшение жилищных условий, в том числе и на приобретение недвижимости через ипотечное кредитование. С 2020 года материнский капитал выделяют в размере 466 тыс. 617 руб. за первого ребенка и 616 тыс. 617 руб. за второго. В условиях рынка недвижимости Шексны это весьма солидная часть бюджета семьи, затрачиваемого на покупку жилья. Но при продаже такой квартиры в будущем могут возникнуть некоторые сложности.
Когда капитал материнский есть, а ипотека – нет
Использование материнского капитала имеет важное условие – после приобретения недвижимости обязательно нужно защитить права несовершеннолетних детей и наделить их долями в приобретенном жилье. При этом обязательно размер доли нужно выделять соразмерно первоначальной стоимости квартиры и использованному материнскому капиталу. Например, если трехкомнатная квартира в Шексне условно стоит 2 млн, то выделенная на единственного в семье ребенка доля должна составлять примерно четверть от стоимости всей квартиры. Если же жилье приобрели в ипотеку, то итоговый размер долей определяется иначе – на основе распределения собственных средств родителей и суммы материнского капитала на погашение кредита.
После выделения долей детям нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Новую недвижимость придется приобретать уже на имя детей, при этом органы опеки обычно настаивают на проведение сделки в тот же день, когда квартира была продана.
При этом нельзя допускать ухудшения жилищных условий – при покупке новой недвижимости ребенку нужно выделить либо большую долю, либо купленное жилье должно стоить дороже прежнего.
Игнорирование данных требований обойдется себе дороже, поскольку органы опеки имеют полное право опротестовать сделку в суде. В итоге покупатель останется без квартиры, а продавец будет вынужден вернуть ему уплаченную сумму в полном размере.
Когда материнский капитал не в радость
Выше мы перечислили действия, которые необходимо выполнить для продажи квартиры, приобретенной с помощью материнского капитала. Но если жилье было приобретено в ипотеку, до момента погашения кредита оно находится в залоге в собственности у банка. Поэтому после использования материнского капитала выделить обязательные доли детям будет невозможно до тех пор, пока родители в полном объеме не исполнят финансовые обязательства перед банком.
Возникает замкнутый круг – пока ипотека не будет полностью выплачена, выделить доли в этой квартире нельзя, продать жилье и купить другое тоже нельзя. В противном случае собственниками квартиры станут несовершеннолетние, которые не могут выплачивать задолженность. Если же родители перестанут делать ежемесячные взносы по кредиту, то банк не сможет обратить квартиру на взыскание, ведь это станет ущемлением интересов несовершеннолетних.
Единственный способ продать взятую в ипотеку квартиру с материнским капиталом – это полностью выплатить кредит, после этого в течение 6 месяцев выделить доли детям и получить согласие органов опеки на продажу. Условие улучшения жилищных условий детей при этом сохраняется.
Есть и обходной путь – взятую в ипотеку с использованием материнского капитала квартиру можно продать, если вернуть выделенную социальную помощь Пенсионному фонду. В случае возврата считается, что материнский капитал вовсе не использовался, а потому нет необходимости в выделении долей детям и согласовании продаж с органами опеки.
После возврата материнского капитала останется лишь получить согласие банка, и тогда квартира будет продана как заложенная недвижимость. Часть полученных от продажи средств получит в качестве оплаты ипотечного кредита банк, а остаток вырученной суммы достанется продавцу. Материнский же капитал, который в случае возврата станет невостребованным, впоследствии можно будет снова использовать для покупки жилья.
Здесь есть одна тонкость, на которой следует заострить внимание потенциальному покупателю на вторичном рынке недвижимости в Шексне – при покупке ранее приобретенной с помощью материнского капитала квартиры нужно отслеживать, был ли установлен факт наделения детей положенными долями. Иногда этот факт отсутствует, поскольку родители забыли, либо нарочно не выполнили свои обязанности. Получив материнский капитал, не утруждая себя всеми юридически важными процедурами, они просто продали квартиру.
В Едином государственном реестре недвижимости в настоящий момент не отмечается, была ли недвижимость куплена с применением средств материнского капитала. Поэтому после перечисления средств родителям Пенсионный фонд нигде в ЕГРН не фиксирует их обязанность в части будущего наделения долями детей в том жилье, для покупки которого был выделена финансовая помощь.
В итоге, если когда-нибудь выяснится, что недвижимость была приобретена у таких вот «забывчивых» родителей, использовавших материнский капитал, но не выделивших детям доли, сделка будет подлежать оспариванию. И вне зависимости от количества прошедших лет очень высока вероятность того, что пострадавшей стороной в конечном счете останется добросовестный покупатель квартиры.
Мы изучили данный вопрос. В первую очередь нужно определиться с тем, что вообще представляет из себя ипотека. Вопреки широко распространенному заблуждению, понятие отнюдь не равнозначно кредиту на приобретение жилья. Прежде всего, ипотека подразумевает залог приобретаемой недвижимости банку до тех пор, пока кредит не будет возвращен в полной мере.
Материнский капитал преимущественно используют на улучшение жилищных условий, в том числе и на приобретение недвижимости через ипотечное кредитование. С 2020 года материнский капитал выделяют в размере 466 тыс. 617 руб. за первого ребенка и 616 тыс. 617 руб. за второго. В условиях рынка недвижимости Шексны это весьма солидная часть бюджета семьи, затрачиваемого на покупку жилья. Но при продаже такой квартиры в будущем могут возникнуть некоторые сложности.
Когда капитал материнский есть, а ипотека – нет
Использование материнского капитала имеет важное условие – после приобретения недвижимости обязательно нужно защитить права несовершеннолетних детей и наделить их долями в приобретенном жилье. При этом обязательно размер доли нужно выделять соразмерно первоначальной стоимости квартиры и использованному материнскому капиталу. Например, если трехкомнатная квартира в Шексне условно стоит 2 млн, то выделенная на единственного в семье ребенка доля должна составлять примерно четверть от стоимости всей квартиры. Если же жилье приобрели в ипотеку, то итоговый размер долей определяется иначе – на основе распределения собственных средств родителей и суммы материнского капитала на погашение кредита.
После выделения долей детям нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Новую недвижимость придется приобретать уже на имя детей, при этом органы опеки обычно настаивают на проведение сделки в тот же день, когда квартира была продана.
При этом нельзя допускать ухудшения жилищных условий – при покупке новой недвижимости ребенку нужно выделить либо большую долю, либо купленное жилье должно стоить дороже прежнего.
Игнорирование данных требований обойдется себе дороже, поскольку органы опеки имеют полное право опротестовать сделку в суде. В итоге покупатель останется без квартиры, а продавец будет вынужден вернуть ему уплаченную сумму в полном размере.
Когда материнский капитал не в радость
Выше мы перечислили действия, которые необходимо выполнить для продажи квартиры, приобретенной с помощью материнского капитала. Но если жилье было приобретено в ипотеку, до момента погашения кредита оно находится в залоге в собственности у банка. Поэтому после использования материнского капитала выделить обязательные доли детям будет невозможно до тех пор, пока родители в полном объеме не исполнят финансовые обязательства перед банком.
Возникает замкнутый круг – пока ипотека не будет полностью выплачена, выделить доли в этой квартире нельзя, продать жилье и купить другое тоже нельзя. В противном случае собственниками квартиры станут несовершеннолетние, которые не могут выплачивать задолженность. Если же родители перестанут делать ежемесячные взносы по кредиту, то банк не сможет обратить квартиру на взыскание, ведь это станет ущемлением интересов несовершеннолетних.
Единственный способ продать взятую в ипотеку квартиру с материнским капиталом – это полностью выплатить кредит, после этого в течение 6 месяцев выделить доли детям и получить согласие органов опеки на продажу. Условие улучшения жилищных условий детей при этом сохраняется.
Есть и обходной путь – взятую в ипотеку с использованием материнского капитала квартиру можно продать, если вернуть выделенную социальную помощь Пенсионному фонду. В случае возврата считается, что материнский капитал вовсе не использовался, а потому нет необходимости в выделении долей детям и согласовании продаж с органами опеки.
После возврата материнского капитала останется лишь получить согласие банка, и тогда квартира будет продана как заложенная недвижимость. Часть полученных от продажи средств получит в качестве оплаты ипотечного кредита банк, а остаток вырученной суммы достанется продавцу. Материнский же капитал, который в случае возврата станет невостребованным, впоследствии можно будет снова использовать для покупки жилья.
Здесь есть одна тонкость, на которой следует заострить внимание потенциальному покупателю на вторичном рынке недвижимости в Шексне – при покупке ранее приобретенной с помощью материнского капитала квартиры нужно отслеживать, был ли установлен факт наделения детей положенными долями. Иногда этот факт отсутствует, поскольку родители забыли, либо нарочно не выполнили свои обязанности. Получив материнский капитал, не утруждая себя всеми юридически важными процедурами, они просто продали квартиру.
В Едином государственном реестре недвижимости в настоящий момент не отмечается, была ли недвижимость куплена с применением средств материнского капитала. Поэтому после перечисления средств родителям Пенсионный фонд нигде в ЕГРН не фиксирует их обязанность в части будущего наделения долями детей в том жилье, для покупки которого был выделена финансовая помощь.
В итоге, если когда-нибудь выяснится, что недвижимость была приобретена у таких вот «забывчивых» родителей, использовавших материнский капитал, но не выделивших детям доли, сделка будет подлежать оспариванию. И вне зависимости от количества прошедших лет очень высока вероятность того, что пострадавшей стороной в конечном счете останется добросовестный покупатель квартиры.
Василий ПЕТРОВ.
Опубликовано в газете «Звезда» № 68 от 05 сентября 2020 г.
Фото сети Интернет.
Опубликовано в газете «Звезда» № 68 от 05 сентября 2020 г.
Фото сети Интернет.
Учредители: АМУ «Редакция газеты «Звезда»,