Звонок на сайт: 8 (921) 137-30-60

кадастровая стоимость

Оспорить кадастровую стоимость можно, Или история о том, как дом подешевел в 10 раз

Первый налог, рассчитанный от кадастровой стоимости, пришел россиянам в 2016 году – плата за 2015 год. Жительнице поселка Шексна Наталии Зачёсовой не раз приходилось слышать от людей о том, что кадастровая стоимость их домов, квартир, гаражей и земельных участков завышена и далека от реальных рыночных цен. Но Наталия не акцентировала на этом внимание, так как ее это не касалось. Все изменилось, когда их семья приобрела дом в д. Митицыно.
 
     - В 2015 году мы приобрели дом в д. Митицыно – здание бывшего ветеринарного пункта. Продали нам его за 120 тысяч рублей. А в 2016 году пришло неожиданное письмо из налоговой: нас просили объяснить, как нам удалось приобрести объект недвижимости, стоимостью 5 миллионов рублей, где мы взяли такие деньги? Естественно, после такого письма я вздрогнула, - поделилась Наталия Зачёсова. - Стала звонить в налоговую службу. Оказалось, что купленный нами дом – это нежилое помещение с разрешенным использованием в коммерческих целях. Да и у земельного участка вид разрешенного использования – строительство здания, а не ЛПХ, например. А это совсем другой расчет стоимости объектов недвижимости и, соответственно, налог. Так, кадастровая стоимость нашего старого домика составила 5 миллионов рублей, а земельного участка – полтора миллиона. Мы об этом не знали. Пришлось ездить в Череповец, в налоговую, доказывать, что мы приобрели это здание за 120 тысяч рублей. Предъявили договор купли-продажи – доказали.
     Но после этого я поняла, что налог в будущем нам за эту собственность придет огромный! И решила сделать все возможное, чтобы это исправить. В Интернете нашла информацию о том, что по вопросам оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости нужно обращаться в Управление Росреестра в Вологде по адресу: ул. Челюскинцев, д. 3. Там я взяла список документов, которые нужно предоставить, и форму заявления. Документы нужны были следующие: копия договора купли-продажи, копия свидетельства о собственности на дом и земельный участок, а также отчет независимого оценщика – в распечатанном и электронном виде. С последним возникли проблемы. Я долго пыталась найти оценщика - никто не хотел браться за это дело. К счастью, мне подсказали, что в областной столице есть агентство недвижимости и оценки. Туда я и обратилась. Специалистам мы предоставили все необходимые документы, привезли на место оценщика. Через две недели уже получили готовый результат – отчет на 200 листах (!) в электронном виде. В результате наш дом оценили в 421 тысячу рублей, а участок – в 328 тысяч рублей. Кадастровая стоимость дома упала более чем в 10 раз!

Надежда СМИРНОВА.
Фото из сети Интернет.


Опубликовано в газете "Звезда". № 40 от 23 мая 2017 года.

Как оспорить кадастровую стоимость и не переплачивать налог на имущество

С 1 января 2017 года вступил в законную силу Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. А споры возникают. Далеко не все согласны с результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости - как земельных участков, так и объектов капитального строительства. Но как оспорить эту стоимость? Куда обращаться? Вопросов много. Ответить на них мы попросили заместителя руководителя Управления Росреестра по Вологодской области Светлану Климентовну Крутикову.
 
Для начала давайте разберемся, какие факторы влияют на кадастровую стоимость недвижимости?
     - Кадастровая стоимость объектов недвижимости формируется в результате массовой оценки объектов, которая проводится независимым оценщиком. Важно понимать, что массовая оценка исключает индивидуальный подход и не учитывает все особенности оцениваемого имущества - его состояние и уровень пригодности для проживания, преимущества и недостатки его расположения относительно инфраструктурных объектов и так далее. Состав факторов стоимости определяется исполнителем работ  в рамках проведения государственной кадастровой оценки для разных видов объектов недвижимости, - подчеркнула Светлана Климентовна.
     Например, на определение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных исполнителем работ ко 2 группе видов разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки», отнесенных к сельским населенным пунктам оценщиком для построения статистической модели были отобраны следующие факторы стоимости: наличие в населённом пункте магазина, общеобразовательной школы и центрального газоснабжения, а также расстояние до центра муниципального района.

Кадастровая стоимость существенно выше инвентаризационной, по которой происходил расчет налога раньше. Поскольку кадастровая стоимость жилья близка к рыночной (в некоторых регионах ниже рыночной лишь на 10-15 %), для некоторых собственников расчет налога по-новому будет значительно выше, чем был ранее. Но для некоторых категорий, наоборот, более выгодно начисление именно по кадастровой стоимости. Согласно законодательству пересмотр кадастровой стоимости будет производиться в регионах один раз в пять лет. Поэтому от отклонения в расхождении рыночной и кадастровой стоимости в ближайшие годы избавятся.
 
Хочу оспорить кадастровую стоимость
А как это сделать?
     Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости граждане вправе оспорить в судебном порядке (Вологодский областной суд, адрес: г. Вологда, ул. Чехова, д. 39) либо обратиться в Комиссию (г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 3) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с приложением необходимых для рассмотрения документов. Уточним, что в соответствии с Законом об оценочной деятельности для юридических лиц обращение в комиссию является обязательной досудебной процедурой. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

СТАТИСТИКА
С 2014 года, то есть с момента создания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, по настоящее время в комиссию поступило 2 351 заявление от физических лиц в отношении 2 830 объектов недвижимости. Из них 1 004 заявления – по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, 1 347 заявлений - по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.


     Стоит сразу оговориться, что в соответствии с тем же Законом об оценочной деятельности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
     Основания разные, поэтому и перечень документов, прилагаемых к заявлению, будет отличаться. Правда, и в том, и в другом случае вам нужно будет приложить: выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, а также нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на земельный участок.
     - Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащиеся в ЕГРН, предоставляются бесплатно по запросам любых лиц, в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет» в виде выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости в срок не более трех рабочих дней со дня получения органом регистрации прав запроса о предоставлении сведений, по форме установленной приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 № 68 «Об установлении порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и порядка уведомления заявителей о ходе оказания услуги по предоставлению сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости» в офисе МФЦ, либо  офисе кадастровой палаты любого региона Российской Федерации, - пояснила С.К. Крутикова. - За получением нотариально заверенной копии правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объекты недвижимости заинтересованные лица вправе обратится к нотариусу. В случае, если в поселении или расположенном на межселенной территории населенном пункте нет нотариуса, глава местной администрации поселения (муниципального района) и специально уполномоченное должностное лицо местного самоуправления поселения (муниципального района) имеют право совершать нотариальные действия, в том числе свидетельствовать верность копий документов и выписок из них.
     А теперь внимание! В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, то вы должны будете предоставить отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости готовится оценщиком, являющимся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков, в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Эта работа – не бесплатная.
     Если основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, то Вы должны предоставить документы, подтверждающие этот факт.
     - Согласно разъяснениям, содержащимися в п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, лежит на заявителе, - подчеркнула С.К. Крутикова. - В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости подается в Комиссию необходимо конкретно указать, какие недостоверные (искаженные) сведения об объекте недвижимости использовал оценщик при определении его кадастровой стоимости.
 
Оспорил стоимость - внеси сведения в ЕГРН
     И вот долгожданный момент – по вашему заявлению принято решение о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости либо установления рыночной стоимости в качестве кадастровой стоимости. Что дальше?
     - Новые сведения вносятся в ЕГРН. Для внесения сведений в ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости, установленной на основании решения Вологодского областного суда, заинтересованным лицам необходимо представить данное решение с отметкой о вступлении его в законную силу в  любой из офисов филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Вологодской области, - пояснила Светлана Климентовна. - Сведения о новой кадастровой стоимости объектов недвижимости, внесенные  в ЕГРН, выгружаются  в Управление Федеральной налоговой службы по Вологодской области.

Статьей 24 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлен переходный период с 01 января 2017 года до 01 января 2020 года к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов. В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с настоящим Федеральным законом или в соответствии с Законом об оценочной деятельности с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами.
В настоящее время на территории Вологодской области  оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости как физическими, так и юридическими лицами регламентировано Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».


Надежда СМИРНОВА.
Фото из сети Интернет.


Опубликовано в газете "Звезда". № 40 от 23 мая 2017 года.

Вся правда о новой оценке земель населенных пунктов

18 января 2013 года вступили в силу результаты новой оценки земель населенных пунктов, утвержденные Приказом  Департамента имущественных отношений области от 27 декабря 2012 года № 206. 
В этой связи у населения и организаций возникает множество вопросов. Сегодня у нас в гостях начальник Департамента имущественных отношений области Балаева Любовь Валерьевна. С Вашей помощью, Любовь Валерьевна, мы надеемся получить ответы на данные вопросы.
 
-  Любовь Валерьевна, если гражданин не согласен  с тем, как оценили его земельный участок, что делать в таком случае.
 
    - Сейчас законодательство Российской Федерации предусматривает два пути оспаривания результатов кадастровой оценки. Это досудебный порядок и, конечно, гражданин может обратиться в суд и оспорить ту кадастровую стоимость, которая установлена.
 
-Но лучше все-таки в досудебном порядке?
 
     - Итак, в случае если Вы являетесь землепользователем и у Вас возникло сомнение в правильности определения кадастровой стоимости Вашего земельного участка, Вы вправе обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (Управление Росреестра) за разъяснениями. Для того чтобы быстро получить данную информацию, необходимо связаться со специалистами Управления Росреестра по Вологодской области по телефону (8172) 72-48-90.
      Обращаю внимание, что устная консультация не является основанием для начала процедуры по изменению кадастровой стоимости. В связи с этим, хотелось бы особенно отметить, что данная процедура носит исключительно заявительный характер.
    По результатам консультации возможны три варианта Ваших дальнейших действий:
   1) Специалист Управления Росреестра по Вологодской области подтвердил, что при определении кадастровой стоимости допущена кадастровая ошибка. Например, оценщик отнес Ваш земельный участок не к тому виду разрешенного использования.
     В данном случае Вы как землепользователь вправе обратиться в Управление Росреестра по Вологодской области с письменным заявлением о её устранении с приложением документов, подтверждающих этот факт. Это может быть свидетельство о государственной регистрации права собственности, разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию, технический паспорт, кадастровый паспорт объекта недвижимости, т.е. документ, в соответствии с которым можно определенно установить вид разрешенного использования земельного участка.
     2) Специалист Управления Росреестра по Вологодской области подтвердил, что при определении кадастровой стоимости выявлена недостоверность сведений о земельном участке, использованных при его оценке.
В данном случае Вы вправе обратиться в комиссию по рассмотрению споров с соответствующим заявлением и необходимыми документами (кадастровый паспорт; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на земельный участок; документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости).
      3) Специалист Управления Росреестра по Вологодской области подтвердил, что при определении кадастровой стоимости никаких ошибок не допущено, Вы вправе обратиться в комиссию по рассмотрению споров с соответствующим заявлением об установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость и необходимыми документами (кадастровый паспорт; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на земельный участок; отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, т.е. на 2 июня 2012 года; положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, в случае если рыночная стоимость земельного участка отличается от кадастровой стоимости более чем на 30 %).
    Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земель Вологодской области создана при Управлении Росреестра по Вологодской области (160001, г. Вологда,  ул. Челюскинцев, д. 3, тел. 72-48-90) и действует до 11 августа 2013 года.
     Как во время работы комиссии по рассмотрению споров, так и после окончания её работы землепользователь вправе обратиться в суд и оспорить кадастровую стоимость земельного участка.
    Безусловно, любая судебная процедура – это затраты, как финансовые, так и временные, дополнительная нервотрепка. Конечно, будем надеяться, что большинство споров по кадастровой стоимости будет решаться в досудебном порядке.
 
- Сколько стоит независимая оценка рыночной стоимости земельного участка?
 
    - Очень актуальный и часто задаваемый вопрос! К примеру, совсем недавно в Департамент поступило обращение гражданина N по горячей линии с аналогичным вопросом. Квалифицированные специалисты пояснили, что определение рыночной стоимости земельного участка осуществляется независимым оценщиком, поэтому стоимость указанных работ устанавливается по соглашению обеих сторон, то есть заказчика и исполнителя оценочных работ по договору.
 
- Могли ли органы местного самоуправления повлиять на результаты кадастровой оценки?
 
     - На сегодняшний день органы местного самоуправления не вправе повлиять на результаты кадастровой оценки, так как согласование результатов проведения государственной кадастровой оценки земель с органами местного самоуправления не предусмотрено.
 
- Когда по новой оценке будут начисляться платежи за землю?
 
    - Уже с 18 января 2013 года цена выкупа земельных участков и размер арендной платы определяются по новой кадастровой стоимости. Обращаю внимание, что земельный налог по новой кадастровой стоимости будет начисляться с 2014 года.
 
- Как Вы сами оцениваете результаты применения состоявшейся кадастровой оценки?
 
    - Такие результаты кадастровой оценки, мы можем оценить как орган власти, в который каждый день поступают многочисленные обращения как граждан, организаций, так и органов местного самоуправления. В каждом обращении свои проблемы, вопросы, но мы стараемся каждому донести, что кадастровая оценка земель – это, прежде всего, результат социально-экономического развития территории, ее инвестиционного, социального и экономического потенциала.
    Чем более развитой является территория, тем выше кадастровая стоимость земель в границах данной территории. Утратившая силу прежняя кадастровая оценка земель населенных пунктов была проведена в докризисный период, когда наблюдалось развитие территорий. Использовать же ее результаты пришлось в разгар кризиса, и в кризисных условиях она являлась явно завышенной.
    Сравнивая новые результаты определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов и результаты предыдущей государственной кадастровой оценки таких земель, нельзя сделать вывод о повсеместном и однозначном увеличении или уменьшении кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с различными видами разрешенного использования.
 
- Любовь Валерьевна, предыдущая кадастровая оценка земель населенных пунктов вступила в силу в 2011 году. Почему такой маленький интервал между предыдущей и новой оценкой?
 
      -  Хочется отметить, что кадастровая оценка проводится не реже, чем один раз в пять лет. Причем предыдущая оценка была проведена в 2008-2009 годах по состоянию на 1 января 2007 года. Как я уже сказала ранее, в связи с ростом экономики в период с 2002 по 2007 годы при проведении оценки произошло значительное увеличение кадастровой стоимости земель. В условиях экономического кризиса Правительство области отложило введение новой кадастровой оценки до 1 января 2011 года. Новая кадастровая оценка проведена по состоянию на 2 июня 2012 года, то есть когда истекло действие предыдущей оценки.
 
- Почему же Правительство области не отсрочило введение и новой кадастровой стоимости на некоторый период времени?
 
    - Результаты проведения государственной кадастровой оценки должны быть утверждены в течение 10 дней с даты приемки отчета об определении кадастровой стоимости при наличии положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков.
    Такое заключение было представлено, и единственное решение, которое могло быть принято на уровне области – это решение об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов, что и было сделано.
     Результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов вступили в силу с 18 января 2013 года, они не могут быть отменены либо отложены на какой-либо период времени. Установленная в ходе оценки кадастровая стоимость – это та стоимость, с которой мы будем иметь дело в ближайшие 5 лет.
     Единственное, что необходимо сейчас сделать каждому землепользователю – это интересоваться кадастровой стоимостью используемого земельного участка. И в случае возникновения каких-либо вопросов обратиться в Департамент имущественных отношений области или Управление Росреестра по Вологодской области за пояснением или консультацией по их вопросу.
 

Страницы

Подписка на RSS - кадастровая стоимость