Звонок на сайт: 8 (921) 137-30-60

И. Эктов

Домофонный бизнес

Порой услуга по обслуживанию домофона превращается в «лохотрон».
     Домофонный бизнес - деятельность фирм, устанавливающих домофоны и металлические двери на входе в подъезд многоквартирного дома, а также обслуживающих домофоны в Шексне - зачастую вызывает нарекания части жильцов. Давайте разбираться в правомерности этих претензий.
 
Мы хотим домофон, а сосед – не хочет!
      Хотелось бы сразу отметить, что жильцы подъезда не могут принять решение об установлении домофона в данном конкретном подъезде. Руководствуясь положениями Жилищного кодекса РФ,  следует признать, что для решения вопроса об установлении домофона только в одном подъезде необходимо уведомить всех собственников многоквартирного дома, т.е. провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
     Решение об установлении домофона будет правомерным, даже, несмотря на то, что один из собственников не участвовал в голосовании, если были уведомлены все собственники многоквартирного дома, имелся кворум, и решение об установлении домофона было бы принято большинством голосов.
       К сожалению, установка домофонов в Шексне производилась стихийно. Защищая искалеченные подъезды и собственное спокойствие, жильцы конкретного подъезда за  свой счет, а не всего дома, приобретали и устанавливали домофонное  оборудование.  И в настоящее время многие, не только жильцы дома, но и руководители ТСЖ, не готовы признать домофон общим имуществом дома. Вместе с тем радует момент -  некоторые управляющие компании готовы сотрудничать с жильцами, заключают договоры с фирмами, обслуживающими домофоны за счет средств на содержание жилого фонда.
    Хочу подчеркнуть:  домофонные фирмы не имеют права заключать любые виды договоров с отдельными жильцами и даже с целым коллективом жильцов. По закону заключать договор на «установку» и «сервисное обслуживание» домофонные фирмы имеют право только с ТСЖ (товариществом собственников жилья) или с УК (управляющей компанией) и только при наличии протокола с согласием ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ,  т.е. собрания ВСЕГО дома (статья 44 Жилищного кодекса РФ). Сомнения в законности действий фирм-установщиков домофонов возникают в случаях, когда за установку домофона агитирует один из жильцов дома, который и заключает с фирмой договор от лица жильцов, без доверенности от их имени на право заключения подобного договора.
     Если договора на «обслуживание домофонов» заключены с нарушением закона, то они не имеют никакой юридической силы, значит, и оплачивать «обслуживание» этих устройств, жильцы не обязаны.
 
Не буду платить за домофон!
       Против принуждения к оплате услуг по установке и обслуживанию домофона выступают жильцы, не дававшие согласия на установку и отстаивающие своё право отказаться от навязанной им услуги. Правы ли они?  Нет, если есть согласие большинства жильцов дома. Домофоны, или, как их официально именуют, «автоматически запирающиеся устройства дверей  подъездов многоквартирного дома», согласно п. 7 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» (Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) включены в состав общего имущества многоквартирного дома. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам индивидуальных помещений  (ст. 36  ЖК РФ). Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества (ст. 39 ЖК РФ), следовательно, за установку домофона по закону  платить надо всем проживающим в этом доме. Точно так же,  как  всем жильцам, нужно платить за ремонт протекающей крыши, несмотря на то, что проживающих на первых этажах эта проблема мало волнует.
 
За что берут деньги?
      Критика действий фирм, устанавливающих домофоны, основана также на предположении о несоразмерности взимаемой ими с жильцов в рамках договора о техобслуживании абонентской платы объёму услуг. Так,  ежемесячная плата за обслуживание домофона в Шексне составляет порядка 30 рублей, что при расчёте на 60-квартирный дом приносит фирме  более 20 тысяч рублей годового дохода.  Это, в общем-то, немало. Но вы, уважаемые жильцы, можете через УК или ТСЖ предложить обслуживающей фирме снизить эту плату, записав это пожелание в протокол общего собрания жильцов. Это в качестве совета.  Что касается в целом  схемы абонентского обслуживания домофона, то, на мой взгляд, она удобна, поскольку  гарантирует оперативное устранение неисправностей и техническое обслуживание домофона и избавляет от необходимости оплаты каждого вызова мастера. К тому же компания, обслуживающая автоматически запирающиеся устройства,  должна содержать штат ремонтников и ремонтировать (или заменять) неремонтопригодное домофонное оборудование за свой счёт.
 
А где документы?
     Вряд ли я ошибусь в том, что в Шексне практически ни в одном доме, ни в одном подъезде не оформлено в собственность оборудование. Как  правило,  фирмами, производившими его монтаж, техническая документация не передается собственникам помещений. Получается, что домофон - ваша общая собственность, уважаемые жильцы дома, а паспорт  на него вам так и не отдали, что, конечно же, нехорошо.
     Далее. Далеко не все  жильцы имеют на руках договоры с фирмами- установщиками  на техническое обслуживание системы домофона. А те договоры,  которые есть, могут носить невыгодный для жильцов характер.  Поэтому и работы по  ежемесячному профилактическому обслуживанию с выездом специалистов или не производятся, или за их выезд и ремонт предъявляются дополнительные счета.
 
Должны платить вечно, а не то…
    В редакцию газеты «Звезда» обратилась женщина и рассказала, что ее домофон был в  «отключке»  шесть месяцев, теперь фирма предлагает его «оживить», если клиент оплатит время безмолвия.  Фактически происходит следующее. Однажды фирма продала и смонтировала оборудование и  теперь желает получать деньги из воздуха в виде абонентской платы вечно.  А при отказе жильца платить фирме-установщику (поскольку либо нет договора, который регламентирует отношения фирмы и жильца, либо этот договор носит кабальный характер для жильца) специалисты фирмы отключают кнопку вызова на панели, то есть лишают жильца пользоваться своим же домофоном! И вновь снимают кодировку только после уплаты «дани», то есть абонентской платы. Даже переход жильцов в другую более надежную обслуживающую фирму (к счастью, их достаточно много, чтобы выбирать)  также сопряжен с угрозой  фирмы-установщика домофона отключить кнопки вызова. Это, конечно же, можно устранить, но требует некоторых затрат.
 
Плата за домофон – в статье содержание жилья
     Вы купили холодильник, но не внесли абонентскую плату, поэтому продавец повесил на его дверцу замок. Абсурд? Конечно!  Приобретая в салоне автомобиль,  никому и в голову не придет обременять сделку никчемной абонентской платой. Приехал покупатель на этом авто на техническое обслуживание в автоцентр, механики выполнили работу, клиент заплатил. По такому же принципу нужно подходить и в деле обслуживания домофонов. Основа для этого есть. В Шексне создано достаточное количество ТСЖ. Работать с ТСЖ удобно и жильцам, и обслуживающим домофоны фирмам, так как жильцы могут обращаться с проблемами и к фирме, и к председателю ТСЖ.  Обслуживающая домофон фирма не озадачена сбором денег у жильцов, так как стоимость работ по обслуживанию домофона включается в затраты по содержанию жилого фонда. Стоимость  по актам о приемке выполненных работ  оплачивается со счета ТСЖ на счет обслуживающей фирмы.  Кроме того, жильцы всех многоквартирных домов по Жилищному кодексу, статья 161.1, до июня 2012 года обязаны избрать советы дома, которые также могут заключить договор на техническое обслуживание домофонов.
    Все имеющиеся в домофоне функции, такие как код доступа, сигнал трубки в квартире на разрешение входа в подъезд, программирование своих ключей доступа жилец всегда может использовать, было бы желание, терпение и время читать паспорт или описание работы изделия. Запретить жильцу попадать в подъезд и квартиру или предъявлять ему какие-либо условия, если жилец  не захотел платить за не предоставленную услугу, незаконно.
Игорь Александрович Эктов, консультант редакции по вопросам ЖКХ.  
Ключевые слова: 
Авторы: 

Наша жилая площадь – это не только квартира

Две темы, затронутые журналистами газеты «Звезда»: «Экологический рейд» № 69 и «Предупреждаем: двор должен содержаться в чистоте!» №70, по сути представляют одну проблему: благоустройство.
     Наша жилая площадь – это не только квартира, подъезд, дом, но и прилегающие открытые пространства: жилой двор; пейзаж, видимый из окна. Человек, живущий в многоэтажке, воспринимает их, начиная от взгляда из окна своей квартиры, и выходя из дома, как правило, попадая в среду жилой застройки. И, конечно же, ему небезразличны ее удобство и красота. Ребенок с раннего детства привыкает к окружающей его обстановке, его воспитывает та жилая среда, в которой он делает свои первые шаги. Это может быть поломанная скамейка, полуразрушенная песочница с грубым и полным камнями песком или цветочная клумба на фоне аккуратного мощения и многое другое.
     Бытиё определяет сознание…
     Несколько лет назад я был очевидцем одного случая. Мама вела за ручку плачущего малыша в осенней темноте между луж по грязи в детский сад «Сказка». (Расположен между ТЦ «Апельсин» и ОАО «Шексна-Водоканал»). «Я не хочу больше сюда ходить». «Почему?» - спросила мама. «Там  болото…». И на сегодняшний день ситуация в данном микрорайоне коренным образом не изменилась!
     Жилая среда вне дома объединяет множество разобщенных людей, единственно общим для которых является соседство в их придомовой и других прилегающих территорий. На территории жилого двора формируются временные социальные группы, связанные прямым интересом: владельцы автомашин, которым необходимо организовать стоянку; матери и бабушки с детьми, недовольные близостью проезда с интенсивным автомобильным движением, загазованностью участка, близостью мест сбора бытовых отходов; люди преклонного возраста, ищущие тихого места для общения, и еще…бомжи… На участках индивидуальной жилой застройки эти проблемы стоят не так остро и решаются за счет фантазии и финансовых возможностей их собственников.
     К сожалению, не все просто в секторе многоквартирных домов. В Шексне  существуют местные нормативные акты, обязывающие собственников содержать в порядке территорию на расстоянии 15 метров от здания. В очередной раз кое у кого возникает лукавое желание: предложить жителям многоквартирных домов скинуться на уборку этих территорий. Не секрет в том, что в образовании мусора основную роль играет человеческий фактор.  Но было бы разумнее и главное правильнее обязать жителей многоквартирных домов содержать в  чистоте тот земельный участок, который находится у них в собственности или в аренде. Остальную территорию должен содержать в порядке тот, кто является ее хозяином; наивно надеяться, что это сделает сосед. Несмотря на то, что в поселке Шексна ежегодно проводится большая работа по благоустройству центральных площадей и улиц, возникают вопросы, касающиеся благоустройства в целом.
     Не понятно, каким образом будет содержаться в порядке территория, которая находится за пределами 15 метров  от многоквартирного дома?        
     Кто будет заниматься уборкой развалившихся или сгоревших «сараюшек», построенных кем-то самовольно, другого мусора и хлама? И не только «сараюшек», а уткнувшихся глазницами окон без стекол в землю и сгоревших домов, стоящих годами, и явно не украшающих архитектурный облик поселка?
     Будут ли устроены пешеходные дорожки между многоквартирными домами в местах массового передвижения людей? 
     За ответом обратимся к законодательству. 
     Федеральный закон от 6 октября 2003 года № 131 ФЗ «Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения  поселений  относит  организацию сбора и вывоза бытовых отходов и мусора, а также  благоустройство и озеленение территорий поселений. Именно на счетах  поселений аккумулируются денежные поступления от налогоплательщиков, которые должны быть разумно распределены на решение всех вопросов, касающихся жизнедеятельности населения, в том числе и обозначенных.
     Благоустройство жилого двора и территории обитания должны отражать  современные направления в образе жизни современного человека. Важно понять и ощутить всем, что ДОМ-ЖИЛИЩЕ не заканчивается за порогом собственной квартиры, которую многие обустраивают с таким трепетом, старанием и любовью… Нередко можно наблюдать, когда строительный мусор остается в пятнадцатиметровой черте своего дома или, еще хуже, на территории соседнего. То же самое касается и бытовых отходов.
     Без сомнения, неоспорима необходимость  всем участникам процесса   ответственно относиться к проблеме благоустройства общего дома,  создавать в жилой среде аккуратность, красоту и уют.
Игорь Александрович Эктов, консультант редакции по вопросам ЖКХ.
 
ПРЕДСТАВИТЕЛЬНОЕ СОБРАНИЕ
ШЕКСНИНСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА

 
     ОБРАЩЕНИЕ к М.К. Банщикову – депутату Государственной Думы Российской Федерации от Вологодской области, по внесению законодательной инициативы по вопросу внесения изменений в Федеральный закон от 29.12.2004 г. №188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации».
 
     На августовской сессии Представительного Собрания Шекснинского района по инициативе постоянной депутатской комиссии по правовым вопросам и защите прав граждан (председатель
С. Маров) и нашего постоянного консультанта по вопросам ЖКХ И.А. Эктова депутаты рассмотрели и приняли обращение к депутатам Госдумы РФ М.К. Банщикову и Ю.Л. Воробьеву. Суть обращения: внести поправки в Жилищный кодекс РФ с целью устранения правового нонсенса, когда плата за вывоз ТБО берется не с проживающего в квартире человека, а с количества квадратных метров. Приводим текст обращения полностью.
Представительное Собрание Шекснинского муниципального района Вологодской области обращается с просьбой исследовать отдельные положения в законодательстве, связанные с жилищной сферой, и, по возможности, внести поправки, устраняющие противоречия в существующих законах и правовых актах. 
     Тема проблемы:
     Многочисленные заявления граждан муниципального образования  по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, росту тарифов на услуги ЖКХ.
     Вопрос для принятия решений по его урегулированию:
     Сбор и вывоз твердых бытовых отходов в многоквартирных домах. 
     В соответствии со ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации в структуру платы за жилое помещение включается плата за содержание и ремонт жилого помещения. Согласно п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя сбор и вывоз твердых бытовых отходов, а согласно п. 28 собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме регламентируется ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, которая устанавливает долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорционально размеру общей площади указанного помещения. Кроме того, ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет, что доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется долей в праве общей собственности на общее имущество, т.е. на 1 кв.м. общей площади жилого помещения.
    В отдельных многоквартирных домах Шекснинского муниципального района, Вологодской области стоимость сбора и вывоза твердых бытовых отходов, естественно и оплата, в разы превышает их нормативное образование на одного человека, по отдельным собственникам - более десяти!
     Возникает масса вопросов.
     Как увязать количество твердых бытовых отходов (ТБО) с квадратными  метрами жилой площади, на которой проживает её собственник? Что или кто является источником образования ТБО: площадь жилого помещения или количество проживающих лиц на этой площади? Вопросы тупиковые. Как можно внятно объяснить собственнику то, что он должен оплатить за мусор в течение того периода, когда ни он и никто другой не проживал в его жилище? 
     Еще один казус в этом вопросе. Законодательные акты вменяют в обязанность собственника нести бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Как увязать образование ТБО в отдельно взятом помещении с общим имуществом? Не понятно.
     Вместе с этим.
   На практике происходит следующее. Имеется площадка для сбора ТБО на несколько многоквартирных домов, в которых число собственников явно превышает установленный законом лимит. Площадка, как правило, расположена за пределами земельного участка того или иного дома. В этом случае собственники не могут быть связаны между собой  имущественными отношениями, то есть не может быть факта права общей долевой собственности и, вполне логично, обязательств по расходам содержания той собственности, которой не существует.
     Следующий момент в вопросе. Как можно приравнять вывоз ТБО (по сути транспортировку ТБО за несколько десятков километров от многоквартирного дома) к понятию общей долевой собственности? Факт сопряжен с абсурдом.
       Ответы подсказывает здравый смысл. Источником образования ТБО является человек, а не площадь жилого помещения и, тем более, не доля в праве собственности на общее имущество в  многоквартирном доме. Отсюда следует единственно правильный выход: для урегулирования данного недоразумения необходимо внести соответствующие поправки в Жилищный кодекс и другие правовые документы, касающиеся данных вопросов.
     Должны ли жильцы многоквартирного дома платить за вывоз твердых бытовых отходов?
     Федеральный закон от 6 октября 2003 года №131 ФЗ «Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации», пунктом 18, статьи 14 к вопросам местного значения поселений относит организацию сбора и вывоза бытовых отходов и мусора.                                                                                  
     Частная собственность ограничивается стенами квартиры, доля в общем имуществе – стенами дома и границами земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, за все остальное собственники платят налоги!
    Суть поправок.
     Расчет образования ТБО, оплату, связанную с его сбором и вывозом, вести не с 1 квадратного метра жилой площади жилого помещения, а исходя из количества проживающих человек в этом помещении, на основе действующих норм образования ТБО на одного человека. Отношения между собственниками нежилых помещений по расчетам за мусор должны регулироваться соответствующими положениями  законодательства между юридическими лицами. 
Авторы: 

Как мы будем по-новому платить за тепло и воду?

Комментарий Игоря Александровича ЭктовА, консультанта редакции газеты «Звезда» по   вопросам ЖКХ.

 

     Новые Правила предоставления коммунальных услуг попали в центр внимания интернет-издания для специалистов ЖКХ России – PROЖКХ.RU. Вот что оно сообщает по этому поводу. На расширенном заседании Президиума Совета при Президенте Российской Федерации по развитию местного самоуправления в Пскове 23 мая 2011 года В.В. Путин сообщил, что в начале мая Постановлением № 354 Правительство Российской Федерации утвердило новые Правила предоставления коммунальных услуг.

     Наиболее интересные моменты: установлены чёткие параметры качества, исключена так называемая «13-я платёжка», изменён порядок расчёта оплаты коммунальных ресурсов.

     Рассмотрим эти три пункта по порядку.

     Параметры качества. Например, если горячая  вода из крана вытекает ниже определенной температуры: то УЖЕ ПО ЗАКОНУ услуга признается некачественной. Со всеми, простите за каламбур, вытекающими последствиями для организации, поставившей такую воду.

     «13 платёжка». Это тот случай, когда теплоснабжающая организация планировала поставить одно количество тепла, но, например, из-за холодов, топлива (газа, угля) сожгли больше. Раньше, в такой ситуации, собственникам жилья предлагался дополнительный платеж («13 платёжка»).  Новые «Правила…» эту практику упраздняют. Но вопрос остается: «Кто в этом случае возместит разницу стоимости предоставленного коммунального ресурса?». Если в доме ТСЖ, или дом обслуживает управляющая компания, а договора подписаны между ними и поставщиками, то начнутся хитрые схемы урегулирования денежных отношений. А если есть непосредственное управление домом, и договор заключен напрямую между потребителем и поставщиком, то никто за «дядю» платить не захочет. Ясности тут пока нет.

     «Порядок расчета оплаты». Министерству регионального развития Российской Федерации поручено в 3-месячный срок разработать и утвердить  форму платежного документа для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг, а также методические рекомендации по ее заполнению и условия договора управления многоквартирным домом. Проще говоря, платежки станут единого образца. Закапывать и камуфлировать расходы станет сложнее.

     Среди существенных новшеств, предусмотренных новыми «Правилами…», могу отметить такие:

     - вводятся два платежа по каждому виду коммунальных услуг: за потребление внутри жилого помещения и за потребление на общедомовые нужды. То есть в счете теперь должно быть четко прописано: вот коммунальные платежи за жилье, вот платеж за места общего пользования;

     - сокращены сроки, по истечении которых неплательщику в жилом помещении может быть ограничено предоставление коммунальных услуг. Долги копить можно будет не 6 месяцев, а только 3. (А лучше их не копить!) После этого периода должник может остаться без света, без газа, без воды и т.д. Я поддерживаю ужесточение политики борьбы с неплательщиками;

     - пересмотрены алгоритмы расчетов за коммунальные услуги как при наличии приборов учета, так и при их отсутствии. Определились с тем. Как считать потребленные ресурсы там, где нет приборов учета. Логика простая – платить без счетчика в разы дороже;

    - норма, когда в конце года на потребителей, у которых установлены индивидуальные приборы учета, распределялся весь годовой небаланс потребления по многоквартирному дому, исключена. То есть, если вы платите за воду по счетчику в квартире, а в конце года выясняется, что надо доплатить за непонятно куда девшиеся «кубы», которые зафиксировал общедомовой счетчик, то можете не платить. 

     - предусматривается возврат денег гражданам за некачественные услуги, а исполнителям грозят штрафы.

     Отдельно хочу сказать несколько слов о перспективах появления новых регламентирующих документов. В частности, Министерству регионального развития поручено в 5-месячный срок утвердить по согласованию с Министерством экономического развития Российской Федерации примерные условия энергосервисного договора, направленного на сбережение и (или) повышение эффективности потребления коммунальных услуг при использовании общего имущества  в многоквартирном доме. Пока можно только догадываться какие новые изменения нас ждут. Но уже сейчас понятно, что стекла в подъездах придется вставлять, двери закрывать, а трубы изолировать –  как заставить собственников сделать это сейчас и будет думать Минрегионразвития.

     Еще один момент. Новые «Правила…» коснутся совершенствования Правил поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан и основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии. Это тема еще для одного отдельного разговора.

     По оценке столичных специалистов, в сфере ЖКХ примерный срок вступления новых «Правил…» запланирован на август-сентябрь 2011 года.

     Эта дата не за горами, времени на раскачку поставщикам коммунальных услуг не остается. Как это будет реализовано на практике? Вряд ли кто-то возьмется прогнозировать. Одно ясно – началась активная фаза в наведении порядка в сфере ЖКХ. Эта работа потребует серьезной подготовки как от руководителей комплекса ЖКХ, управляющих домами, так и от самих собственников жилья. Главный принцип, который легко просматривается за всеми нововведениями: считать и экономить. А для управляющих организаций: забыть про «дармовые» доходы. По словам       В.В. Путина, цель принятия новых «Правил…» - создание конкурентных и прозрачных условий в сфере управления многоквартирными домами. 

Игорь Александрович Эктов, консультант редакции газеты «Звезда»

по   вопросам ЖКХ.

P.S. Для тех, кто собирается самостоятельно изучить новый документ, сообщаю его полное официальное название: «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов». Утверждены  Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года № 354.

Ключевые слова: 
Авторы: 

Страницы

Подписка на RSS - И. Эктов