Звонок на сайт: 8 (921) 137-30-60

организации

Чем толще – тем лучше!

Речь идет о договоре между собственниками жилья и управляющими организациями. Наш сегодняшний собеседник И.А. Эктов – в недавнем прошлом возглавлял МУ «Управление ЖКХ, строительства и транспорта».
     Сегодня Игорь Александрович на заслуженном отдыхе, но по- прежнему находится «в теме» всех коммунальных перипетий и его мнение для редакции является авторитетным и, возьмем смелость это утверждать, будет интересным для читателей.  Беседу ведет Сергей Маров. 
     - Игорь Александрович, Вы долгое время занимались проблемными вопросами ЖКХ. Как  Вы оцениваете деятельность ТСЖ и управляющих компаний в настоящее время?
     - Сначала давайте ответим на вопрос: "Откуда появились ТСЖ и управляющие компании?". Ответ: 29 декабря 2004 года принят Федеральный закон №188 "Жилищный кодекс Российской Федерации". Выбор был невелик.  Статья 161 п. 2  указанного кодекса обязывала выбрать один из способов управления многоквартирным домом: либо непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, либо управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Четвертый вариант - управление управляющей организацией.
     Многоквартирный дом в инженерном плане штука весьма сложная. К тому же значительная часть наших домов требовала и требует капитального ремонта, для которого необходимы многомиллионные финансовые  вливания. Естественно, у населения таких средств не было. Сразу было ясно, что способ управления многоквартирным домом по первому варианту был не приемлем. 
     Государство решило помочь с капремонтами. 21 июля 2007 года подписан Федеральный закон №185 "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства". Название закона говорит о его сути. Закон предусматривает финансирование капитальных ремонтов жилищного фонда с привлечением значительной доли средств федерального бюджета. Но в то же время были поставлены жесткие условия предоставления финансовой поддержки за счет средств фонда. Для того, чтобы получить бюджетные деньги на ремонт жилья, нужно было выполнить двенадцать условий, в том числе  две главные вещи:
     Первое. На территории муниципального образования должно было быть создано определенное количество ТСЖ. Нет ТСЖ - нет в районе этих денег.
     Второе. Организации, предоставляющие коммунальные услуги, на праве частной собственности должны иметь установленный процент от общего количества организаций, осуществляющих данную деятельность. Фактически государство вынуждало создавать частный сектор в управлении жилым фондом. Почему? Ответ может быть один: прежняя структура оказалась просто неэффективной. Попутно государство свалило с себя и громадную ответственность. 
      - И что у нас в Шексне? Деньги удалось получить?
     - Условия предоставления финансовой поддержки отдельными поселениями Шекснинского района в 2008 году были выполнены, и в 2009 году три поселения выполнили капитальные ремонты на сумму 9 миллионов рублей. Всего 5 процентов от этой суммы были потрачены собственниками жилья тех домов, в которых ремонт проводился.
     Сложно давать оценку деятельности ТСЖ в целом, поскольку часть из них была создана с одной целью - попасть в Программу капитального ремонта жилья. Этого не нужно скрывать. К концу 2009 года их в районе было больше сорока. Руководству ТСЖ завидовать не приходится. Сразу после создания  вместе с вопросами от членов ТСЖ правлению (читай председателю) стали поступать предписания от контролирующих и инспектирующих органов: Ростехнадзора, Роспотребнадзора, жилищной инспекции, налоговой инспекции. Имея статус юридического лица, ТСЖ должны заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями на потребление тепловой, электрической энергии, газа, воды. Положение усугубило принятие по образцам сырых учредительных документов Уставов.   Вполне на законных основаниях впоследствии такие ТСЖ заключили договоры  с управляющими компаниями.  То есть товарищество не стало само решать все вопросы, а наняло для этого управляющую организацию.
     - Давайте еще раз обобщим: хочешь получить деньги на капремонт своего дома, создавай ТСЖ. Это понятно. А насколько сложна сама процедура создания?
     - Я откровенно выскажу свое личное мнение. Существующая законодательная база, начиная с ФЗ №188,  настолько не совершенна, что сделать все правильно и в интересах собственника просто невозможно.  
     Статья 147 п. 1. Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества,  которое вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
     Получается так. В каждом ТСЖ должны быть специалисты во всех сферах деятельности: содержание и обслуживание систем теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения и т.д.  Замечу, что всем этим могут заниматься лица, имеющие соответствующую аттестацию. Многие председатели ТСЖ, не говоря о членах правления, и тем более рядовых членах, не только не читали, в глаза не видели Жилищного кодекса. А какая у них компетенция в формировании тарифов? О существовании таких ведомств как Ростехнадзор (предотвращение техногенных катастроф и аварий), Роспотребнадзор (предотвращение возможности биологического вреда здоровью населения) население вспоминает после сводок новостей о случившемся где-то ЧП. Вот и получили то, что имеем. Перефразируя известное изречение В.С.Черномырдина: хотели как лучше, а получилось как не надо.  
     Управляющие компании с частным уставным капиталом создавались необходимостью исполнения ФЗ №185, чтобы Шекснинскому району не вылететь из Программы по капитальному ремонту жилья. К сожалению, преобразования не привели к значительному улучшению качества предоставляемых услуг. О прозрачности стоимости коммунальных услуг и содержания жилищного фонда можно сказать так: люди не знают, за что платят. Приобретя самостоятельность, отдельные ТСЖ и управляющие компании считают, что законы РФ и постановления Правительства РФ писаны не для них и их не касаются. Почему? Мне кажется, что они увидели перспективу "легких денег".
     - И что? Управы просто нет? Управляющая компания и ТСЖ натянули на себя статус "не обсуждаемых"?
     - Они бы не отказались от такого статуса. Но в 2010 году вступили в действие два важных документа, касающихся деятельности ТСЖ и управляющих компаний. Внесены изменения в Жилищный кодекс. Статья 161 дополнена пунктом 10.  Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления многоквартирным домом), о выполняемых работах и услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядке и об условиях их предоставления, о стоимости данных услуг и работ, а также о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утверждаемым Правительством Российской Федерации. (Часть 10 введена Федеральным законом от 27.07.2010 N 237-ФЗ).
     Правительство РФ приняло постановление от 23.09.2010 г. №731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирным домом".  
     В г. Санкт-Петербург работает единственный в России отраслевой центр ЖКХ-консалтинговая компания "Бизнес Логика", которая занимается исключительно вопросами деятельности  организаций  жилищно-коммунального комплекса. Комментируя постановление Правительства Российской Федерации на вопрос: «На кого распространяется действие постановления Правительства № 731?». Ответ: данное постановление распространяется на энергоснабжающие и управляющие организации. Под управляющими подразумеваются все организации, осуществляющие управление многоквартирными домами: управляющие компании, ТСЖ, ЖСК и ЖК.
     - Вот ключевой вопрос: "Что должна содержать информация?". Какие вопросы ей можно задавать, не рискуя показаться нескромным?    
     - Управляющая организация обязана раскрывать следующую информацию:
     - общая информация об управляющей организации: юридический адрес, штатное расписание, квалификация специалистов и так далее;
     - основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления). Например, вы вправе знать о сумме собранных средств, куда они были потрачены и как это согласовано с собственниками жилья;
     - сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
     - порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Это графики уборки мест общего пользования, уборки снега, периодичность  осмотров и ремонта оборудования;
     - сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Вы вправе, например, посмотреть договора организации с подрядчиками;
     - сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы. От вас не должны скрывать цены, по которым организация оплачивает потребленные ресурсы.
     - Распечатка размером с конверт, приклеенная к забору, является должным "раскрытием информации"? Есть какие-то правила, согласно которым предоставляется информация?
     - Управляющими организациями информация раскрывается путем:
     - опубликования на официальном сайте управляющей организации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет или на официальном сайте органа местного самоуправления соответствующего муниципального образования, на территории которого управляющая организация осуществляет свою деятельность, в сети Интернет;
     - опубликования в официальных печатных средствах массовой информации, в которых публикуются акты органов местного самоуправления и которые распространяются в муниципальных образованиях, на территории которых управляющие организации осуществляют свою деятельность;
     - размещения на информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации;
     - предоставления информации на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде.
     Под раскрытием информации в настоящем документе понимается обеспечение доступа неограниченного круга лиц к информации (независимо от цели ее получения) в соответствии с процедурой, гарантирующей нахождение и получение информации.
     Надо отметить, что поводов отказать собственнику жилья в получении информации практически нет. Поэтому управляющим компаниям нужно вести скромнее и охотнее идти на контакт. 
     - Игорь Александрович, тогда сразу стоит поговорить о том, как урегулировать разногласия между собственниками и управляющими организациями?
     - Для этого нужно немного. Заключить  договор с управляющей организацией: ТСЖ или управляющей компанией.
     - А если собственник не член ТСЖ, или является собственником нежилого помещения?
     - Правила предоставления коммунальных услуг гражданам утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 307, коммунальные услуги предоставляются гражданам, проживающим в жилых или многоквартирных домах, на основании договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг и заключаемого исполнителем с собственником соответствующего жилого помещения.
     Министерство регионального развития РФ  письмом от 3 мая 2007 г. № 8326 РМ разъясняет: в соответствии с п. 4 Правил Жилищного кодекса Российской Федерации такими договорами являются:
     - договор управления многоквартирным домом, заключаемый каждым отдельным собственником помещения в многоквартирном доме с управляющей организацией часть 5 статьи 161 и статья 162 Жилищного кодекса;
     - договор об оказании коммунальных услуг, заключаемый собственниками помещений (как являющимися, так и не являющимися членами товарищества собственников жилья) в многоквартирном доме с товариществом собственников жилья, жилищно-строительным, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом (п.1 статьи 137, части 5 и 6 статьи 155 Жилищного кодекса).
     Порядок содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме определены Правилами содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 в соответствии со статьями 39 и 156 Жилищного кодекса. Статья 16 указанных правил: надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления с управляющей организацией (при выборе способа управления домом ТСЖ или управляющей компанией).
     
    Обратите внимание. Оба документа указывают на то, что договор должен быть между ТСЖ или управляющей компанией и любым собственником, имеющим помещение в этом доме, независимо от назначения данного помещения.      
     - Игорь Александрович, значит договор управления многоквартирным домом с каждым собственником помещений этого дома (жилых и нежилых) - очень важный момент во взаимоотношениях собственников и управленцев?
     - Это так. Договор не только нужен, он просто обязателен, и не просто договор, а правильный договор. Именно  договор является единственным защитником той или другой стороны. И, прежде всего, необходимо усвоить то, что собственники являются хозяевами в доме, а руководство управляющих компаний и ТСЖ  - "наемными работниками", представители организации, которые обслуживают только общее имущество. Фактически своим правом пользуются редкие собственники - или не находят для этого времени, или не знают о нем. Управляющие компании и ТСЖ этим пользуются и, проявляя если не наглость, то  не скромность, навязывают свои условия.  А ведь минимум правовых знаний о договоре управления может уберечь жильцов от многих проблем. К слову сказать, я готов помочь, поскольку давно занимаюсь этой темой. Есть форма договора, скажем так, где сбалансировано представлены интересы всех сторон. 
     - Каким должен быть договор управления многоквартирным домом?
     - Общее понятие договор дает Гражданский кодекс. Порядок его заключения и существенные условия регулирует статья 162 Жилищного кодекса. Любой договор составляется по общей схеме. Теоретически над этим документом должна поработать не только сторона, предоставляющая услуги, но и жильцы (провести собрание, обсудить предложенный договор, согласиться с ним или нет, внести свои предложения). Практика показывает иное, потому и претензии, которых могло  бы не быть. Управляющие компании пишут типовые договора, в которых максимально прописывают свои интересы. А собственники, в силу своей инертности и беспечности, не утруждают себя даже сформулировать свои предложения.
     - Игорь Александрович, а насколько проблематичны взаимоотношения между собственником и управляющей организацией без оформления договора? 
     - Проблема в том, что без оформления договора надлежащим образом одна сторона может предъявлять двойную плату (например, за вывоз мусора) и предъявлять счета один Бог знает за что, а другая - ни за что не платить. Но это уже другая проблема и другая тема - содержание жилья, тарифы.  
     Общественную комиссию по контролю за работой управляющих компаний Вологды создали при Общественном совете города Вологды. Я узнал об этом из сообщения информационного агентства  "СеверИнформ - Новости Вологды". Это второй этап проекта "Работу управляющих компаний - под общественный контроль". Ранее по жалобам горожан был составлен рейтинг лучших и худших УК. Теперь же шесть активных жителей города, которые уже вышли на пенсию, но были раньше бухгалтерами или экономистами, будут следить за их работой.
     В частности, совместно с депутатским корпусом они будут рассматривать тарифы, которые предложены компаниями, проводить рейды по дворовым территориям и домам, а также проверять, насколько эффективно та или иная компания работает с жильцами.
     Одной из задач общественной комиссии станет разработка правильного договора с управляющими компаниями.
     Мне понравилось, как на это прокомментировала  председатель Общественного совета Вологды Людмила Коротаева: "Абсолютно правильное предложение было сегодня, чтобы в городе был разработан договор, где будут защищены права жильцов. Управляющая компания не должна навязывать выгодные ей условия, это должен быть именно договор, где обе стороны договариваются о тех условиях, на которых они будут работать". Особенно интересно то, что для членов комиссии в городской администрации проведут специальные курсы, а дополнят группу специалисты жилищной инспекции, прокуратуры и УВД.
     Мое мнение - такая общественная организация для Шексны крайне необходима.
     - Игорь Александрович, в Вашем доме, в котором живете, ТСЖ?
     - Да.
   - В Вашем доме заключены договора управления многоквартирным домом  с собственниками жилья? 
     - Ни одного.
     - Почему так случилось?
     - Случилось по причинам, изложенным выше. Председателю ТСЖ предоставлено  право заключить договоры управления. Это достаточно типичная ситуация.
     - Спасибо Вам за содержательную беседу.
     - В свою очередь, хочу пожелать  плодотворной работы всем, кто принимает участие в этом благородном труде, жителям поселка Шексна и всего Шекснинского района тепла и уюта в своем жилище.
Авторы: 

Страницы

Подписка на RSS - организации