Гость студии «Шекснинская волна» начальник отдела по работе с собственниками, ТСЖ и управляющими компаниями НО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов в Вологодской области» И.В. Рубцова и журналист Екатерина Марова обсудили систему капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов и способы формирования фонда капремонта.
- Ирина Викторовна, напомните, пожалуйста, о том, какие существуют способы формирования фонда капремонта дома?
- Жилищным Кодексом определены два способа. Первый: перечисление денежных средств на специальный счет, открытый в кредитной организации, и второй способ - это перечисление средств на общий счет регионального оператора, которым и является НО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Вологодской области».
- Собственники, проживающие в доме, где нет юридического лица, могут обратиться к региональному оператору с просьбой об открытии спецсчета?
- Вне зависимости от способа управления многоквартирным домом у собственников имеется выбор - либо открыть самостоятельно специальный счет в банке, либо перечислять средства на общий счет регионального оператора. При открытии спецсчета как формы проведения накоплений важно понять, кто будет в итоге его владельцем: если дом находится под управлением ТСЖ, ЖСК или ЖК, то владельцем специального счета он может выступить самостоятельно, если же дом находится под управлением УК, и совет дома не является юридическим лицом, то в данном случае специальный счет для них может открыть региональный оператор, выступив его владельцем, однако и юридические лица также могут обратиться к нам с этой просьбой.
- На что собственники должны обратить внимание, выбирая банк?
- Рекомендую пройтись по банкам, которые разрешены к использованию на территории района, и проанализировать их основные типовые условия: стоимость открытия и ведения счета, возможность начисления процентов на неснижаемый остаток, размер комиссии при перечислении взносов и т.д.
- Допустим, в доме есть одно ТСЖ и 2/3 собственников помещений на общем собрании решили открыть спецсчет. Каков дальнейший механизм сбора денежных средств?
- В данном случае, ТСЖ может указывать сумму взноса на капитальный ремонт общего имущества дома в единой квитанции вместе с платой ресурсоснабжающим организациям. Например, в квитанции сначала могут идти суммы платы за коммунальные услуги, а ниже информация по сумме взноса на капитальный ремонт здания с указанием специального счета, на который нужно перечислять средства. И эта квитанция также является документом для получения субсидии. Соответственно выпуск этих квитанций, их доставка, работа с должниками и непосредственно организация и проведение капитальных ремонтов ложатся на плечи в данном случае ТСЖ.
- Многие ТСЖ передали управление домами управляющим компаниям. Как в этом случае строятся отношения?
- В дальнейшем ТСЖ или совету дома необходимо будет провести переговоры со своей управляющей компанией по вопросам организации и проведения капитального ремонта, в частности включения взноса на капремонт в квитанции, выполнения проектных работ, выбора и заключения договора с подрядной организацией, а также контроля проведения и приемки работ по капитальному ремонту.
- Что происходит, если собственники не выбрали способ формирования фонда капитально ремонта своего дома?
- В данном случае орган местного самоуправления должен инициировать проведение собрания в этом доме. Если и после этого жильцы не смогут определиться, то орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на общем счете регионального оператора. Денежные средств, накопленные одним районом, в данном случае Шекснинским, будут расходоваться только на капитальные ремонты домов в этом районе. Муниципальная привязанность денежных средств по капитальному ремонту прописана в законе области 3088-ОЗ.
- Ирина Викторовна, как будет строиться работа с должниками?
- Она будет продолжаться в установленном ЖК порядке. То есть, если собственник не оплачивает взносы, также будут начисляться пенни из расчета одна трехсотая ставки рефинансирования за день просрочки. Через 3 месяца должна начаться претензионная работа в виде предупреждения о наличии задолженности, если же долги будут продолжать накапливаться, то через 6 месяцев необходимо обратиться в суд для взыскания задолженности. И проведение этой претензионной работы также должно быть оговорено на встречах с представителями управляющей компании.
- Какой работой заняты специалисты фонда сегодня?
- Идет этап выбора способа формирования фондов, и к нам уже начали поступать первые протоколы собраний с уведомлениями о решении собственников. Параллельно началась работа и по открытию первых специальных счетов для тех собственников, которые будут производить накопления через наш фонд.
- Когда будет подходить срок капитального ремонта, каким будет механизм взаимодействия всех заинтересованных сторон?
- За 6 месяцев до года проведения ремонта УК или региональный оператор должны направить собственникам предложение по проведению капитального ремонта с указанием перечня работ, сроках выполнения, стоимости работ, а также об источнике их финансирования. Далее через три месяца собственники должны определиться, устраивает их данное предложение или они хотят внести в него коррективы. Дальнейшая работа по выбору подрядной организации, этапам ремонта и приемке должна будет проходить в тесном взаимодействии управляющей компании и собственников.
- Существует областная программа капитальных ремонтов, куда внесены все дома, которые будут ремонтироваться. Если общим собранием собственников жилых помещений будет принято решение ускорить проведение ремонта, в программу могут быть внесены изменения?
- Да, конечно, если собственники формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, то для них программа служит только ориентиром, и они могут провести ремонт досрочно при накоплении необходимых на это средств. Однако проводить ремонты позже сроков, указанных в программе, нельзя.
- Ирина Викторовна, к примеру,есть многоквартирный дом в достаточно хорошем состоянии, есть ТСЖ, средства на капитальный ремонт аккумулируются на собственном спецсчете. Собственники помещений на собрании решат вне плана утеплить фасад дома. Как правлению ТСЖ действовать в этом случае?
- Если денег на спецсчете достаточно, то на очередном собрании собственников принимается решение о досрочном расходовании этих средств, оговариваются виды работ и их стоимость. Далее правление ТСЖ и УК совместно работают над выбором подрядчика и исполнителя проектных работ. Далее заключается договор с подрядной организацией, проводится утепление фасадов, деньги со спецсчета переводятся на счет подрядчика после проведения ремонта. Также после завершения ремонта ТСЖ или УК должны в обязательном порядке уведомить орган местного самоуправления о необходимости внесения изменений в программу капитальных ремонтов, так как ремонт выполнен досрочно и дату следующего подобного ремонта необходимо перенести, либо заменить другим видом работ.
- Сейчас важно рассказать председателям ТСЖ пошаговый алгоритм действий. Вот мы собираем собрание жильцов, 2/3 жильцов пришли, то есть с явкой все нормально, сколько нужно экземпляров протокола собрания оформить?
- Необходимо не менее двух экземпляров оригиналов протокола. Если собственники решают формировать фонд капитального ремонта на специальном счете, владельцем выбирая соответственно ТСЖ, то один экземпляр-оригинал остается в ТСЖ, другой экземпляр-оригинал они несут в банк с другими необходимыми для открытия спецсчета документами. В банке при открытии спецсчета им предоставляют справку о том, что счет открыт и его номер такой-то. Правление ТСЖ в течение пяти дней после открытия счета должно отправить в адрес государственной жилищной инспекции, которая располагается в Вологде, ул. Мальцева, д.52, следующий пакет документов: копию протокола, справку об открытии спецсчета, уведомление, образец которого есть на официальном сайте Департамента строительства и ЖКХ Вологодской области. Жилищная инспекция ведет реестр всех многоквартирных домов области по выбору способа формирования фонда капитального ремонта.
Если владельцем счета собственники выбирают регионального оператора, желательно два экземпляра-оригинала протокола направить в адрес оператора, так как один экземпляр «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Вологодской области» направит в банк для открытия спецсчета. И также региональный оператор в течение 5 дней должен известить государственную жилищную инспекцию области.
Если собственники выбирают способом накопления средств единый счет регионального оператора, то в данном случае один экземпляр протокола собрания они должны отправить в адрес регионального оператора: г. Вологда, ул. Карла Маркса, 4.
- Ирина Викторовна, а если «молчуны», у которых формирование фонда капремонта будет проходить на общем счете регионального оператора, проснутся и захотят открыть свой спецсчет, то это будет возможно?
- Конечно, сменить форму накопления фонда капремонта можно в любое время, и порядок этой смены прописан в жилищном кодексе.
- Сейчас Вы регулярно проводите встречи с населением в разных районах области. Какие основные вопросы задают вам собственники?
- Сейчас люди стали задавать не только общие вопросы, большинство из которых мы с вами уже обсудили, но и вопросы, связанные непосредственно с заполнением документов. И, наверное, нужно отметить, что первоначальная несколько негативная волна схлынула, и люди стали более осознано подходить к тому, что в многоквартирном доме есть не только их квартира, но и общее имущество, которое и ремонтировать необходимо сообща.
- А каким образом происходит финансирование аппарата НО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Вологодской области»?
- Административно-хозяйственная деятельность регионального оператора ведется только за счет средств областного бюджета. Суммы, которые будут перечислять в фонд собственники, могут расходоваться, и это закреплено законодательно, только на капитальные ремонты зданий.
- Ирина Викторовна, в завершение нашей беседы, что бы Вы хотели пожелать всем собственникам помещений в многоквартирных домах?
- Я бы хотела пожелать собственникам жилых помещений активнее приступать к работе, не затягивать проведение собраний и принятие решений по выбору способа формирования фонда капитального ремонта своего дома.
