Что это за дома такие? И что вообще здесь происходит? Ответ на эти и многие другие вопросы в интервью журналиста Екатерины Маровой с предпринимателями Еленой Морозовой и Павлом Логиновым.
Вместо предисловия
Елена Вениаминовна Морозова – сестра Павла Вениаминовича Логинова и его партнер по созданию комплекса придорожного сервиса – «Михайловское подворье». Можно сказать, что этот проект в основном реализован, но его развитие продолжается. Есть еще одна общая идея - «Крестьянский базар». Об этих объектах «Звезда» рассказывала, сегодня речь пойдет об особом проекте Елены Морозовой и Павла Логинова, в котором они выступают как организаторы, - застройка поля у деревни Митенино. Рабочее название – Митенинский микрорайон.
Вариант самый простой и самый жесткий
Несколько лет назад 22 гектара у деревни Митенино было сенокосом ЗАО «Шексна». Затем хозяйство перевело свои угодья из категории земель сельхозназначения в земли под строительство. Фактически - это уже часть поселка Шексна, но пока юридически не включенная в границы районного центра. Сельхозпредприятие продало оптом митенинское поле предпринимателям. Это не благотворительная акция, а бизнес: в результате весь земельный массив был разбит на участки, которые после межевания стали продаваться. Сотка оценивалась в 28-30 тысяч рублей. Если сравнивать с ценами на другие участки в районе деревень Митенино и Лукинки, за которые сегодня просят до 50 тысяч рублей за сотку, то цена у Логиновых была вполне умеренная. Вот поэтому 38 земельных участков первого этапа застройки митенинского массива (непроданными остаются только пять) разошлись достаточно быстро, несмотря на то, что их площадь от 16 до 22 соток.
Елена Вениаминовна рассказывает:
- Купив землю, выполнив межевание участков и продав их – мы могли поставить на этом точку. Но мы выбрали более трудный путь – стали заниматься проектированием этого жилого массива, площадью 22 гектара. У нас есть согласованный с администрацией проект. Он был заказан в Вологде, и выполнен специалистами высокой квалификации. Ставилась задача, чтобы все дома стояли правильно, с оптимальной освещенностью, чтобы застройка не была монотонной. Предусмотрены места для социальных учреждений и магазинов.
Мы делаем проекты всех коммуникаций - выступили организаторами и собрали заявления от каждого застройщика для электрификации первых 38 участков. И сейчас проблема решена, хотя оформление документов потребовало времени, потребовало определенных усилий с нашей стороны и, что удивительно, встретило неприятие со стороны нашего непосредственного соседа по данной территории – руководства ООО «ШКДП». Участок этого предприятия (около 57 га) соседствует с митенинским массивом, и было бы логично сообща решать вопросы прокладки коммуникаций. Но с нами не стали даже разговаривать. Хотя наше предложение было такое - сделать общий проект и, главное, рассчитать потребность в электроэнергии, воде, решить проблему стоков и так далее для всех потенциальных застройщиков. Это могло бы оптимизировать прокладку инженерных сетей и снизить затраты. Но… Мы обошлись без содействия ООО «ШКДП»: высоковольтную электролинию провели по своей территории, и в ближайшее время на всех 38 первых участках лампочки Ильича загорятся. Это для застройщиков бесплатно в рамках федеральной программы.
Проект раз. Проект два. Проект три
На все митенинское поле был разработан проект. Первый этап – девять гектаров - поделено на 38 участков, площадью 16-22 сотки под ИЖС.
Есть второй этап - это участки по 9-10 соток, что доступно по цене и вполне достаточно для строительства дома с небольшим садом-огородом. Есть участки по 5-6 соток, где по проекту предполагается строительство двухквартирных домов. Елена Вениаминовна рассказывает:
- Первоначальный проект три раза переделывался, на что, естественно, потребовалось и дополнительное финансирование, и время. Часть корректировок была сделана из-за таких, к примеру, причин, как «неожиданное» обнаружение кабеля правительственной связи, который на бумагах не существовал – никаких обременений на участке указано не было. Из-за кабеля пришлось перенести целую улицу домов. Другие поправки были связаны с тем, что время вносит свои коррективы – в Шексне и в Никольском поселении планируется в этом году и уже начато строительство шести многоквартирных домов, что, безусловно, изменит ситуацию на рынке жилья в Шексне. Поэтому в нашем проекте мы попытались все эти нюансы предусмотреть, и акцент сделали на коттеджную застройку, двух- и трехквартирные дома, а также четырех квартирные таунхаусы. Самый последний – третий этап – десять участков под пятиэтажные дома, так называемый «квартал вдоль бульвара» - самая трудно прогнозируемая часть застройки Митенинского микрорайона. Поскольку остается открытым вопрос, а захотят ли шекснинцы покупать здесь квартиры? Хотя зеленый и спокойный район, где есть детский сад и магазины, - большой плюс.
Кудиновка, Семенково...
Накануне этого разговора я слышала информацию о деревне Семенково Вологодского района, где администрация выделила достаточно большое количество участков для застройки. Но нет ни дорог, ни электричества, не говоря уже про газ и воду. Все это называется красивым словом «инфраструктура», но вот на эту красоту у местной власти денег нет. А митенинским проектом занимаются предприниматели, которых никакой закон не обязывает решать вопросы электро- и газоснабжения, а также множество других. Подобный пример, но уже в нашем районе – Кудиновка. Здесь все земельные участки проданы, наверное, года два, три назад. И что? А ничего! Нет инфраструктуры, а значит, нет и строительства! И конечно, я не могла не спросить у моих собеседников, из каких побуждений они продолжают решать проблемы застройщиков?
Елена Вениаминовна признается, что этот вопрос она периодически задает сама себе:
- Наверное, это наша с Павлом жизненная позиция – доводить дело до завершения. И в данном случае не смогли бросить на полпути. Так было и с «Михайловским подворьем», которое из-за кризиса строилось гораздо дольше, чем предполагалось. Но мы довели этот проект до завершения. Это касается и митенинского проекта. Создание инфраструктуры требует времени и денег. Но самое трудное, на мой взгляд, - инертность застройщиков. Они сделали очень важный шаг – купили участки. И на этом их собственная инициатива закончилась. А ведь теперь начинается самое главное – надо объединившись, то есть, создав товарищество, заниматься общими вопросами. Но один кивает на другого, ответственность никто брать не хочет. Вот поэтому мы с Павлом решили сломать хотя бы этот замкнутый круг, и показать застройщикам, что нерешаемых проблем нет. Наши юристы и работники нашего агентства недвижимости подготовили все необходимые документы. Застройщики только поставили свою подпись там, где это было необходимо. С электричеством вопрос решен. Параллельно оформляются документы по газификации. Мы снова организовали людей и выступили от их имени заказчиками всей документации. Но в данном случае, к сожалению, нет бесплатной программы, как у энергетиков. Мы абсолютно честны – за электрификацию участков застройщики не заплатили ни одной копейки. Другое дело – газ. Мы вынуждены были собрать с застройщиков по 15 тысяч рублей в качестве стартового капитала. Сами провели организационную работу и подготовили проект газификации, что было оплачено из взносов застройщиков, которые пришлось собирать более месяца, и еще остались должники. Как говорится, без комментариев…
Вопрос со строительством разводящего газопровода документально решен, теперь застройщики должны самостоятельно оформлять проекты подводящих сетей к своим домам. Но это все бумажные этапы: разводящий газопровод надо проложить, на что снова потребуются деньги. Опять же мы готовы организационный вопрос взять на себя с тем, чтобы до конца лета разводящие сети были построены.
Отдельный и очень тяжелый вопрос – водоотведение. Заказан проект централизованного водоснабжения и водоотведения всего квартала. Выданы техусловия, где обозначены точки врезки. Полгода ушло на оформление акта выбора участка, где будет проложена канализационная труба от нашего квартала к станции перекачки, сделан землеотвод, межевание. Как всегда оказалось, что именно здесь «зарыты» кабеля высокого напряжения, правительственная связь. Эта сложная ситуация прошла через многочисленные уговоры-переговоры и многократное обивание порогов нужных инстанций. Как заметил Павел Вениаминович:
- Полгода ушло на получение техусловий, на проектирование потребуется около месяца. Потом экспертиза, и видимо, ввод этого проекта будет поэтапный. Подключение воды к уже проданным участкам – вопрос этого года. Проблему стоков придется решать устройством локальной канализации. Строительство канализационной сети, которая будет включена в единую сеть с поселком и выведена на центральные очистные сооружения, - это, скорее всего, станет реально, когда все участки, согласно проекта, будут приобретены.
Выставлены на продажу 29 участков по 10 соток, а также участки для сдвоенных домов – вторая очередь. Могу сказать, что и для этого квартала будет решена бесплатно проблема электрификации. Есть уже предварительные договоренности. Также есть понимание и с газовиками по точке подключения. Словом, обеспечение электроэнергией, газом и водой для первого и второго кварталов – это перспектива этого лета и осени.
Последний этап, который «уйдет» на следующий год, – это квартал трехэтажной застройки и квартал таунхаусов. Мы стараемся ставить реальные задачи и не строить воздушных замков. Обходимся только своими средствами, стараясь не привлекать кредитов. Да, это, возможно, не так быстро, но там мы минимизируем риски.
Второй русский вопрос
Вековая наша беда – дороги. Павел Вениаминович так комментирует ситуацию:
- Этот вопрос однозначно надо адресовать администрации поселка Шексна. Пример – Чуровское. Там, в районе новостроек, на отсыпку грунтовой дороги потрачены бюджетные средства. Это функция местной власти. Пока единственное мероприятие, которое провела администрация поселка в отношении новоселов, конкурс на присвоение названий улицам. Но вряд ли этого достаточно. Что делать застройщикам? Создавать товарищество собственников жилья и продолжать решать вопросы строительства дорог, а также другие вопросы благоустройства – обустройство контейнерных площадок, озеленение и так далее. Огромная часть работы, которая также лежала на ТСЖ, – строительство коммуникаций – нами уже сделана.
Елена Вениаминовна:
- И мы снова возвращаемся к вопросу о том, что застройщики должны контактировать друг с другом: какие-то вопросы решать самостоятельно, в случае необходимости обращаться в администрацию поселка, то есть управлять своим микрорайоном. А пока вместо совместной работы откуда-то ползут слухи, мол, за деревней Митенино – это поле дураков, которые купили участки, и которых здесь бросили. И это яркое подтверждение моим словам о том, что никто из застройщиков не хочет брать на себя ответственность и заниматься решением своих собственных проблем. В наших планах после прокладки всех коммуникаций: первый этап - передача в собственность поселка дорог в первом квартале, где 38 участков. Далее таким же порядком будут переданы дороги и в других кварталах. И на этом наш проект завершается. И начинается работа застройщиков по превращению этого очень красивого уголка Шексны в настоящий город-сад. Работа сложная, но вполне выполнимая.
Учредители: АМУ «Редакция газеты «Звезда»,