Архив публикаций

     Сегодня коммунальные проблемы волнуют всех жителей многоквартирных домов. Здания старые и проблемы - старые. Тарифы за жилье растут постоянно, а ремонт практически не проводится, как в прочем и обслуживание. Основная часть тарифа состоит из трех частей:
  - заработная плата работников  управляющих компаний (у некоторых весьма солидная);
    - налоги (в прошлом году управляющие компании платили налог на зарплату 14 %, а нынче, как и положено – 26 %);
    - расходы  управляющих компаний на административно-хозяйственные нужды (и уютные офисы).
    Все это большим бременем ложится на нас, собственников жилья. В тарифах, как и прежде, практически нет материальных затрат. Многих вещей мы не воспринимаем, пребывая в «летаргическом сне советских времен», продолжая твердо верить, что нам «должны».
    Нонна Алексеевна Стуловская изучила Жилищный кодекс и все постановления Правительства РФ, касающиеся содержания многоквартирных домов, и сегодня, как собственник квартиры в старой двухэтажке на первом участке Шексны и председатель ТСЖ,  представляет вниманию наших читателей свое видение жилищно-коммунальных проблем.

Мы не просто жители, мы – собственники

    С вводом в действие с 1 января 2006 года Жилищного кодекса Российской Федерации  и Правил содержания  общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, изменились жилищно-коммунальные отношения. На этом рынке услуг появились частные компании. Поздно сегодня сетовать, что мы приватизировали старое жилье, не потребовав его капитального ремонта.
        Теперь мы – собственники квартир. И все общее имущество в доме, включая подъезды, подвалы, крыши, принадлежит нам на праве общей долевой собственности. Более того,  мы несем ответственность за состояние общего имущества и бремя всех расходов, необходимых для эксплуатации дома. Эта обязанность вменена нам Жилищным кодексом Российской Федерации, и  поэтому  собственникам дома необходимо научиться грамотно управлять домом. Выбор небольшой – создать ТСЖ,  доверить свой дом управляющей компании либо самим непосредственно им управлять. 

Научиться считать деньги

    Наша главная задача –  научиться защищать свой карман,  считать свои деньги. Нам  нужны элементарные знания и общая заинтересованность в поддержании  «здоровья» своего дома. Для этого существует определенная нормативная документация. Например, «Правила  и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденные  Постановлением государственного комитета РФ по строительству  и жилищно-коммунальному комплексу № 170 от 27 сентября 2003 года. Они прописывают, что входит в содержание и ремонт жилого помещения, для того, чтобы поддержать дом в нормальном для эксплуатации состоянии. Мы должны заказать и оплатить услуги и работы по содержанию многоквартирного дома. Это содержание и ремонт общего имущества дома (подъезды, лестницы, крыши, подвалы, чердаки), техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций, содержание и уборка придомовой территории, техническое обслуживание и ремонт инженерного оборудования, узлов учета потребления воды, энергии, устранение каких-либо неисправностей в оборудовании жилых помещений (электричество, сантехника), вывозка бытовых отходов и иного мусора.    
    
Договор управления – важный документ

     С каждым собственником дома управляющая компания  заключает договор управления. На мой взгляд, очень важно грамотно составить договор управления и провести общее собрание собственников.
        Договор  заключается в двух экземплярах. Посмотрите,  какие работы должны быть выполнены, какой запланирован ремонт и так далее. Если в договоре этого нет, то определите на общем собрании перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества и размер платы за работы и услуги на год. От этого будет зависеть тариф на содержание общего имущества, который жильцы должны рассмотреть по представлению управляющей компании и  утвердить на общем собрании.
    Нужно занять активную позицию собственника, помня о том, что высшим органом управления многоквартирным домом является именно общее собрание. Как решите, так и будет. Этот орган существует всегда, независимо от того, каким способом управляется дом. При помощи собрания собственники жилых и нежилых помещений реализуют свое право в управлении общим имуществом,  решают, как использовать общее имущество, сколько денег вкладывать.
       На собрании вы утвердите плату за услуги и работу управляющей компании. В протоколе собрания четко должно быть указано две суммы: плата за управление многоквартирным домом и плата за содержание и ремонт общего имущества дома. Без такого решения начисление квартплаты не должно производиться.
        И еще, решение принимается большинством голосов, и оно для управляющей компании  является законом. В данном договоре присутствуют две стороны: заказчик и исполнитель. Заказчик – общее собрание собственников, а не отдельный собственник дома, который будет приходить с заявками в течение года. Конечно, заявки должны приниматься от собственников дома, но только для выполнения аварийных работ. Напомню, расходы по содержанию аварийно-диспетчерской службы мы закладываем в тариф. Только тогда управляющая компания будет единственной «нянькой», которая  понесет ответственность перед собственниками за все, что происходит в их доме в рамках полномочий, данных ей по договору управления, и перед государственными контролирующими органами за соблюдение всех нормативов по эксплуатации жилищного фонда.

Знать кодекс ты обязан

    Неплохо бы всем ознакомиться  с Жилищным кодексом. В доме нужно сформировать актив, хотя бы по человеку от каждого подъезда.  В протоколе собрания записать их полномочия по контролю за выполнением условий договора управления и решений общих собраний собственников, а также  расходов, отнесенных на дом. Все должно быть прозрачно. Сегодня этому и способствует  Постановление Российской Федерации № 731 от 23.09.2010 года  «Об утверждении  стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами».    
    Собственникам  не надо увлекаться заочным голосованием по вопросам, связанным с установлением тарифов и эксплуатацией дома. Очные собрания - это учеба по управлению и выживанию.  
  
Почему мы выбрали ТСЖ

    В сентябре 2009 года на первом участке было создано три ТСЖ при непосредственном участии В.И. Кострова и  по призыву «прыгнуть «в последний вагон» депутата Представительного Собрания района Е.Л. Изюмовой. Цель -  войти в Программу  софинансирования капитального ремонта многоквартирных домов по Федеральному закону № 185.
      Из трех ТСЖ в программу вошло только ТСЖ «Березка» под руководством Г.П. Коваль, умной и мудрой женщины, радеющей за судьбу своего старого дома. Что касается нашего ТСЖ «Согласие», мы в этом году тоже подали заявку и должны  получить средства на капитальный ремонт внутридомовых сетей отопления и холодного водоснабжения, установку теплосчетчика. Дому почти 40 лет, трубы служат третий срок. Мы надеемся, что поселок выполнил все условия 185 закона, и деньги на капитальный ремонт будут выделены и в этом году.
 
Другого пути нет

    По моему мнению, у собственников нет другого пути, как создавать ТСЖ. Можно самим управлять домом (ТСЖ тоже считается управляющей компанией) либо передать дом на управление по договору управляющей компании и при этом контролировать все расходы, отнесенные на дом на основании  актов выполненных работ, согласованных с председателем ТСЖ.   
     Мы пошли по второму пути и выбрали  управляющей компанией «Водоканалжилсервис». У нас с ней заключен договор управления и содержания, ремонта общего имущества дома.  Мы его заключали почти 4 месяца, согласовывая каждый пункт. К договору есть приложения, которые являются неотъемлемыми частями договора. Это: состав и состояние общего имущества дома, его характеристика и параметры, перечень технической документации, функции управления управляющей компании по договору управления, перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, в котором определена стоимость выполнения данных работ на 1 квадратный метр площади, порядок изменения размера платы за коммунальные услуги  при предоставлении услуг ненадлежащего качества, отчет по затратам на управление и содержание.
      Члену правления Ермакову В.И. немало пришлось повозиться, чтобы определить параметры всех наших коммуникаций. К слову сказать, в настоящее время у нас с  генеральным директором управляющей компании «Водоканалжилсервис» Д.М. Бабаевым нормальные деловые контакты.

Тариф – ниже не бывает

    На сегодня у нас самый низкий тариф – 7 рублей 53 копейки за один кв. м. Рассматривая на собрании представленный управляющей компанией тариф на 2010 год, мы не согласились с суммами затрат на уборку двора – 28 тысяч рублей  и по внутридомовому пожарному оборудованию - 14,5 тысячи.
     От уборки дворовой территории отказались, решили убирать сами  по очереди. По ВДПО сделали расчет и согласовали с    А.В. Палатовым  заказ на 6,5 тысяч рублей на проверку и очистку вентиляционных и дымовых каналов. Согласитесь, что это большая разница между тем, что мы заложили в тариф и  что предлагали нам. Мы внесли дополнительное соглашение в договор на эти работы. Но, несмотря на наши усилия, заказ по обслуживанию ВДПО не был выполнен, формальную проверку работы вентиляционных шахт (приложили листочки бумажек к вытяжкам) мы опровергли. На 2011 год проверка и очистка шахт снова войдет в тариф.
    Мы ведем постоянно контроль расходов, и уверены, что управляющая компания не отнесет на дом расходы, не связанные с ним, не начислит тариф, не утвержденный собранием. Такое право дает мне договор на управление и содержание дома. Экономия в целом за прошлый год по нашему дому составила по фактической оплате 25535 рублей 99 копеек, а по начислению 25931 рубль 20 копеек.
     На сэкономленные таким образом деньги мы закупили  на 12,5 тысяч рублей плитки на ремонт полов в подъездах. Остальные деньги потратим на приобретение материалов для ремонта козырьков. Кроме этого, на капитальный ремонт пола и козырьков в подъездах решили собрать дополнительно с собственников на основании решения общего собрания по 3 рубля 43 копейки с 1 кв.м., как разницу  между старым тарифом – 10 рублей 96 копеек (который был в 2009 году) и новым – 7 рублей 53 копейки. Смета  на капитальный ремонт пола готова, на козырьки – в стадии разработки.
    В настоящее время обсуждается вопрос ремонта дымовых труб. Если это будут умеренные цены и собрание собственников сочтет нужным включить его в тариф, то закажем и этот ремонт.

Ответственность солидарна

      За год было поведено три собрания собственников дома. Я не устаю повторять моим соседям, что мы несем равную ответственность за наш дом, за его санитарное состояние и санитарное состояние земельного участка, закрепленного за домом. Не важно, живет собственник квартиры в доме или нет, он наравне с другими несет ответственность за его состояние. Неслучайно на последнем собрании было решено, если кто-то из собственников нарушает график и не убирает подъезд, дворовую территорию (напомню, что мы отказались от услуг дворника и не содержим уборщицу), вносит 75 рублей в месяц за уборку подъезда и 100 рублей за уборку дворовой  территории. Считаю важным моментом, когда кто-то не присутствовал на собрании, сообщить ему в письменном виде о вынесенном решении, несмотря на то, что протоколы собраний вывешиваются на доске объявлений. Кстати сказать, у нас все жильцы исправно вносят квартплату.

Экономить помогают приборы учета

    Мы понимаем, что коммунальные тарифы будут расти. Но расходы каждого собственника можно уменьшить. Это основная задача правления ТСЖ. Установкой счетчиков мы занялись 3 года назад. У нас в подъезде стоит счетчик по учету электроэнергии мест общего пользования. В среднем  ежемесячное потребление электроэнергии  составляет 25 кВт на сумму 63 рубля 50 копеек. Это значительно ниже суммы, заложенной в тарифе.   
      Установлены люминесцентные лампы, которые экономны в эксплуатации, и сами жильцы следят за потреблением электроэнергии. Реальную экономию дают водосчетчики. Они установлены в каждой квартире и на доме.
     В нашем доме также как и везде проживает больше людей, чем зарегистрировано. Каждое 25 число месяца (в договоре определена эта дата) члены правления снимают показания водосчетчиков в квартире и  на общем счетчике. Сводим расходы по дому и передаем расчет в управляющую компанию для начисления. При такой постановке дела мы сразу выявим утечки. Ведь перерасход воды ложится дополнительным бременем  для собственника, поэтому руку надо держать на «пульсе».
      У нас также стоит три счетчика для контроля воды на полив огородов. За 2010 год  мы использовали 1328 кубометров воды, фактический расход на одного человека составил 3,8 кубометра при норме потребления 5,8 кубометра. Всего за год экономия составила 682 кубометра воды, в денежном выражении это 11069 рублей, с учетом канализации еще добавится 9057 рублей. Что говорить, выгода очевидная. И для бюджета экономия, поскольку меньше приходится начислять «льгот» за расход услуги водоснабжения и канализации. А ОАО «Шексна-Водоканал» тоже не в накладе, если учесть, что в квартирах проживает больше людей, чем прописано. Важно и то, что если случится прорыв системы, обе стороны заинтересованы в быстром устранении протечки. 

Установить приборы учета заставят

     Закон № 261 «Об энергосбережении» от 23 ноября 2009 года установил обязательный переход на приборный учет всех потребляемых ресурсов – газа, воды, тепла и электроэнергии. Согласно п. 4 ст.13 Закона до 1 января 2012 года собственники жилых домов, собственники помещений в многоквартирных домах  обязаны установить приборы учета и ввести их в эксплуатацию. Кроме того, в указанный срок должны быть установлены и общедомовые приборы учета.
    У меня, как и у всех, тотальная установка приборов не вызывает оптимизма, прежде всего из-за материальной составляющей. Так, в нашем доме проживает большинство пенсионеров. А, читая проект «Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг  собственникам и пользователям», где черным по белому предлагается с 1 января 2013 года размер платы за коммунальные услуги определять исходя из норматива, умноженного на повышающий коэффициент  2,5, делаешь вывод, что нас «приперли» к стенке, и придется ставить счетчики поголовно всем.
    Я слышала, что Шекснинский район вошел в Программу энергосбережения, выделены даже средства. Надеемся, администрация района опубликует, кто вошел в эту программу, ведь без  материальной поддержки, этот закон станет непосильной ношей для жителей района.
    Мы же по своему дому полагаем, что установку газового счетчика перенесем на 2012 год, поскольку в этот год предстоят собственникам большие расходы по вышеназванным мероприятиям.

Платим и за «дутый» мусор тоже

    В плату за содержание жилья входит вывоз твердых бытовых отходов (ТБО) и крупногабаритного мусора (КГМ). Объем затрат на вывоз ТБО определяется как количество вывезенных отходов, умноженное на тариф для групп потребителей с различными нормами вывоза (население, объекты соцкультбыта, нежилых помещений). Тариф на вывоз ТБО включает статьи расходов на вывоз и утилизацию (захоронение).
    До недавнего времени данный тариф у нас в районе рассчитывался из нормы образования ТБО – 0,165  м3 на одного человека. А с 1 января 2011 года – на один квадратный метр площади, так как считается, что сбор и вывоз бытовых отходов является составной частью бремени собственников помещений.
     Как и большинство населения, я недовольна, что тариф на вывоз ТБО с квадратного метра, а не с человека, и что буду платить значительно больше. Что делать, если у нас стало традицией перекрестное субсидирование  теперь уже и среди населения?  
    У нас на контейнерной площадке для трех домов три контейнера по 0, 75 куб. м. каждый. Но на неделе мусор выносят жители только двух домов. Периодичность вывозки - 2 раза в неделю. Как мы рассчитали тариф на вывоз мусора? Взяли фактическую численность жителей двух домов и умножили на норматив образования отходов 0,165 кубометра в месяц и разделили на общую площадь домов (№1 и №2 – 1466 кв. м).   
      Месячный норматив составил на два дома 10,5 кубометра ТБО, на квадратный метр площади – 0,0071 куб.м. Мы знаем, сколько стоит вывезти и утилизировать один кубометр ТБО. Дальше сосчитать тариф -  дело техники.  При соблюдении графика вывоза два раза в неделю, нашим домам нужно всего два контейнера.
       У нас по графику вывоз мусора производится во второй половине дня по вторникам и пятницам. Я задалась целью узнать, сколько же мусора вывозится.  По моим подсчетам, фактический вывоз мусора за февраль составил 8 куб.м. Но, думаю, что по данным перевозчика все 18 м3, так как он считает количество  контейнеров и их объем. Контейнера заполняются не полностью, а при опорожнении остается мусор на дне в достаточном количестве. Однажды я спросила водителя, какой объем ТБО он отразит в путевом листе. Ответ меня (бухгалтера) шокировал. Оказывается, учет ТБО  ведется машинами! О каких уж тут накладных, основы первичного бухгалтерского учета, может идти речь? Тем более, население все равно заплатит!
     На мой взгляд, нужно перевозчикам ввести маршрутные листы, где будут отражаться фактические объемы ТБО конкретного дома. При таком учете можно делать перерасчет месяцем позже, но при условии, если при утверждении тарифа будет разрешена общим собранием такая поправка.
 
Отстаивать в тарифе можно любую статью затрат, кроме ВДГО

    Одним из статей затрат на содержание дома является  техническое обслуживание газового оборудования (ВДГО), которое постоянно растет и в этом году составило на «квадрат» 0,74 копейки. К примеру, ежемесячно я должна  заплатить за ВДГО 39 рублей 22 копейки, за услугу, которая будет выполнена один раз в три года, а ежемесячный расход газа мне обходится в 82 рубля 06 копеек.
    Сегодня никто не отрицает, что нужен контроль за работой внутридомового газового оборудования и газопровода дома, что он подлежит оплате. Здесь опять наступает перекрестное субсидирование, так как установлена одна цена на квадратный метр площади, независимо, сколько находится оборудования в квартире (газовая плита, колонка, газовая горелка).  Например, по графику  проведения технического обслуживания внутридомового газового оборудования в нашем доме, количество установленного оборудования не соответствует действительности. Например,  4-х камфорочных плит числится 16  штук, в наличии – 15 и одна двухкамфорочная, проточных водонагревателей числится 12 штук,   фактически – 14 штук. Трудоемкость обслуживания разная, а оплата услуги в доме для всех одна.
     Объем и стоимость выполняемых работ, на мой взгляд, должны определяться договором, а оплата производиться только при наличии акта выполненных работ. Статья 33 п.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» говорит о том, что  на выполненные работы (оказание услуг), предусмотренные договором о выполнении работы (оказании услуги), может быть составлена твердая или приблизительная смета. Составление такой сметы по требованию потребителя или исполнителя обязательно. Но мы, потребители, разве можем у монополиста потребовать изменить договор или потребовать составить смету по фактическим работам по ВДГО? Если и сделать такую попытку, то завтра же у нас будет отключен газ. А имею ли я право оставить дом без газа? Скорее согласимся заплатить за всё, что они у нас потребуют, поскольку мы - «племя безропотных потребителей».

Почему ТСЖ отдали управление управляющим компаниям

    Часто задают вопрос, почему мы, товарищества собственников жилья, отдали управление домом управляющей компании? Отвечаю. У нас нет определенного опыта управления  и денежных средств. Дом старый. В случае выхода из строя инженерного оборудования, мы можем рассчитывать на управляющую компанию и ее материальные ресурсы, разумеется, с последующим погашением долга.
Н.А. Стуловская

Судьбу своего дома надо брать в свои руки

     Подводя итог всему сказанному, хочется акцентировать внимание на следующих моментах.
     1. Судьба каждого дома в руках собственников, поскольку главным органом управления домом является общее собрание собственников. Активное участие в общих собраниях зависит, прежде всего, от того, насколько хорошо собственники, в т.ч. и члены ТСЖ, знают, что на собраниях будут обсуждаться важные вопросы, и что они имеют реальную возможность повлиять.
     2. В созданных ТСЖ членство должно подтвердиться заявлением, с остальными собственниками, не членами ТСЖ, должны быть заключены договоры.
     3. Надо знать, что часть вопросов относится к компетенции общего собрания собственников, другая – для ТСЖ.
    4. Статья 165 ЖК РФ говорит о том, что собственник имеет право получить абсолютно всю информацию по своему дому, только надо научиться этим правом пользоваться. Все зависит от собственника и его активной позиции.
     5. Договор управления не должен быть формальным.
    6. Сегодня надо искать альтернативу управляющим компаниям. Мы  много платим управляющим компаниям за управление, т.е. за чисто управленческие функции, которые можем исполнять сами. А вот в области технического обслуживания нужны профессионалы, нужен договор со специализированной организацией или индивидуальным профессионалом.
     7. На уровне поселка, района должна проводиться учеба председателей ТСЖ и заинтересованных собственников. Это новый класс управленцев. Важно понять, что созданные ТСЖ в нынешнем состоянии в дальнейшем существовать не смогут. ТСЖ – это уже способ управления.
     8. Для дальнейшего существования ТСЖ нужно продумать систему кредитования, без залога ссуды никто не даст.
     9. Отрегулировать систему земельных отношений с ТСЖ.