Звонок на сайт: 8 (921) 137-30-60

Реклама

Реклама

Реклама

Какие риски существуют для участников долевого строительства?

1320
Заключение договора долевого участия, всегда сопряжено с определёнными рисками.
     Государство пытается урегулировать ситуацию с помощью совершенствования законодательной базы. Если гражданин-участник долевого строительства приобретает недвижимость не для предпринимательской деятельности с целью получения финансовой или иной выгоды (только для семейного, личного, домашнего пользования), то его отношения с застройщиком регламентируются Федеральным Законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (жилых) и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее - Закон № 214-ФЗ), а также законодательными актами Российской Федерации, направленными на защиту потребительских прав (в части не урегулированных Законом № 214-ФЗ вопросов.
     Но зачастую, даже в случае наличия судебных решений в пользу дольщика, никто не гарантирует, что он может получить свои средства или квартиру, так как застройщик может оказаться банкротом.
     Проблемы, с которыми может столкнуться дольщик при ожидании завершения строительства жилья, условно можно разделить на следующие группы:

Задержки в завершении строительства (сдачи МКД в эксплуатацию). Причины возникновения данной проблемы следующие:
1.1. Нецелевое расходование средств застройщиком — возведение других объектов, не предусмотренных договором долевого участия за счет средств дольщиков. То есть застройщик, получая средства дольщиков, вкладывает их в строительство более перспективного (на его взгляд) строительства, рассчитывая вернуть деньги с прибылью после продажи квартир в новом объекте.
1.2. Участники строительства не выполняют своих договорных обязательств — возникновение проблем с поставками материалов или с выполнением работ субподрядными или подрядными организациями, ведет к расторжению с ними договоров и поиску новых участников строительства, что занимает дополнительное время. Кроме того, возможны случаи изменения (корректировки) проектной документации, что приводит к затягиванию сроков строительства. При этом типичным нарушением является неуведомление дольщиков об изменении в проектной декларации.
     За нарушение застройщиком объекта сроков по опубликованию в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» изменений в проектную декларацию административная ответственность по ч. 2 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ).
     Недостаточное финансирование объекта — застройщик предполагает продать все квартиры до окончания завершения строительства, не имея собственных средств или не желая вкладывать их в данное здание. Зачастую это приводит к нарушению обязательных требований в области строительства и применения строительных материалов (изделий).
     В некоторых случаях в целях экономии средств застройщики зачастую делают существенные отступления от проектной документации, стараясь «удешевить» строительство. Ответственность за данное нарушение предусмотрена ст. 9.4 КоАП РФ.
1.3. Расчет между подрядчиком и застройщиком не прямыми финансовыми средствами, а в виде строящегося жилья. Таким образом, для осуществления работ подрядчиком зачастую ему нужно эти квартиры реализовать.
1.4. Неправильное составление договора долевого участия — указывается плановый срок сдачи объекта или подсоединения его к городским или иным инженерным сетям, не привязывающий застройщика к конкретным датам. Соблюдение плановых сроков является одной из обязанностей застройщиков, при этом ответственность за несвоевременность сдачи объекта и возникающие в этом случае неустойки (и их размер) должны быть прописаны в договорах долевого участия.

Доплаты сверх сумм, указанных в договоре. Дольщики каждого десятого строящегося объекта в Российской Федерации сталкиваются с предложением застройщика внести дополнительные денежные суммы сверх установленных заключенным договором.
Возможные причины возникновения проблемы:
2.1. В договоре не указан состав работ или затрат, включенных в стоимость одного квадратного метра жилья. Например, застройщики выполнил благоустройство придомовой территории — эти затраты, без предварительного (при подписании договора) уведомления дольщиков не относятся к основному строительству, и заказчик имеет право включить их сверх первичной стоимости квадратного метра. Во избежание возникновении такой проблемы в договоре долевого строительства должно быть прописано, что суммы, внесенной дольщиком, достаточно для передачи ему квартиры и регистрации его права на эту квартиру.
2.2. Затянувшееся строительство или общая ситуация в стране, повлекшие резкое удорожание стоимости строительных материалов или иных необходимых для постройки объекта работ и услуг. Если такого вида риски и ответственность за них не прописаны в договоре, то застройщик может попытаться обязать дольщиков внести доплату. Если объект уже достроен, то будущие собственники жилья с большой долей вероятности могут получить недвижимость без внесения доплат, в противном случае, строительство может перейти на стадию незавершенного.
2.3. Незавершенное строительство — если застройщик не справился со своими обязанностями, то власти муниципального образования имеют полное право передать строительство другой компании. Смена застройщика без сохранения обязательств перед дольщиками гарантированно предполагает возникновение различного вида доплат.
2.4. Увеличение площади квартир, не предусмотренное проектной документацией. Такая ситуация может возникнуть при уменьшении, например, толщины межкомнатных перегородок. В этом случае дольщики обязаны внести доплату за «лишние» квадратные метры.
 
Регистрация прав собственности дольщика. Причины возникновения проблемы:
3.1. Застройщик не выполнил свои обязательства перед государственными инвесторами.
3.2. Застройщик по каким-либо причинам не может подготовить пакет документов, необходимых для передачи в государственные органы регистрации.
     Решение проблемы осуществляется только в судебном порядке. Общие основания наступления гражданско-правовой ответственности за причинение дольщикам вреда действиями (бездействием) застройщиков установлены ст.ст. 151, 1064, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации.
     В соответствии со ст. 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации объектами прокурорского защиты служат публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы граждан, которые по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не могут самостоятельно обратиться в суд. Поскольку дольщики к указанной категории лиц, как правило, не относятся, прокурор не может добиваться восстановления их нарушенных прав в судах общей юрисдикции. Вместе с тем, видится необходимым в случаях обращения дольщиков в органы прокуратуры в обязательном порядке подробно разъяснять им право на судебную защиту. При этом полезно ссылаться на сложившуюся судебную практику (например, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации «Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов»).
     Зачастую бывает, что застройщик вселяет дольщиков в объект строительства, не введенный в эксплуатацию в установленном порядке. Ответственность за данное нарушение наступает по части 5 статьи 9.5 КоАП РФ за передачу объектов недвижимости участникам долевого строительства без получения ими разрешения на ввод объектов в эксплуатацию путем подписания актов приема-передачи квартир и фактической передачи ключей от квартир.
 
Двойная продажа жилья. Отчуждение объектов общей долевой собственности застройщиком третьим лицам.
     Редко, но встречаются случаи, когда на одну и ту же квартиру заключаются несколько (чаще два) договоров долевого строительства, и узнать о существовании друг друга дольщики могут только при регистрации прав собственности. Причины возникновения проблемы:
4.1. Незнание гражданами юридической подоплеки договоров долевого строительства. Все договоры такого вида в обязательном порядке должны быть зарегистрированы в соответствующих органах — тогда риск возникновения такой проблемы будет сведен к минимуму.
4.2.   Недобросовестность застройщика, который заключает договор с несколькими дольщиками (без соответствующей регистрации) или же расплачивается квартирами, уже обремененными обязательством, с поставщиками строительных материалов или субподрядными организациями, либо реализует объекты, являющиеся местами общего пользования. Это можно рассматривать как мошенничество.
 
Приобретение жилья не у застройщика.
     Часто встречающийся риск — покупка прав на недвижимость не у непосредственного застройщика, а через подрядную организацию. Если застройщик расплачивается строящимися квартирами с подрядной организацией на условиях выполнения ими всех договорных обязательств, то в этом случае есть риск расторжения между ними договора по независящим от дольщика причинам. Поэтому на этапе подписания договора долевого участия покупатель должен удостовериться в том, что права на квартиру уже принадлежат подрядчику и им выполнены все обязательства перед застройщиком. Иначе застройщик, разрывая договорные отношения с подрядчиком, может отозвать у него право на ранее переданные квартиры.
 
Использование «серых» схем приобретения жилья.
     Зачастую желание человека обладать квартирой именно в этом районе и именно в этом доме так велико, что, вопреки здравому смыслу или по причине недопонимания серьезности рисков, он участвует в строительстве не на условиях, предусмотренных Законом № 214-ФЗ, а соглашается на условия застройщика и вносит свои денежные средства по так называемым «серым» схемам.
     Приобретение векселей или заключение беспроцентного договора займа застройщику — в этом случае законное обеспечение передачи квартиры покупателю возможно лишь на добровольных началах застройщика. Чаще всего дольщикам просто возвращаются средства без уплаты процентов по ним. И, если от займа до возврата проходит не один год, сколько в этом случае теряет дольщик — предугадать не сложно.
     Передача денег на банковский счет, не связанный со строительством конкретного объекта, — в этом случае связь между зачислением финансовых средств и приобретением прав на недвижимость отсутствует. Кроме того, застройщики могут обязать своих дольщиков пользоваться услугами конкретного банка, что нарушает антимонопольный закон.
     Заключение предварительных договоров долевого участия — в этом случае возможен срыв сроков заключения основного договора.
    Возмездный договор купли-продажи недвижимости — подписание такого документа влечет за собой налоговые последствия для дольщика, которого также могут привлечь к административной ответственности за нарушение Закона № 241-ФЗ.
     Существуют и иные схемы «ухода» от системы контроля за строительством, предусмотренной законом № 214-ФЗ.
 
Прокурорский надзор за исполнением законов об участии граждан в долевом строительстве жилья призван защищать государственные и общественные интересы, права и законные интересы дольщиков и хозяйствующих субъектов, содействовать устранению искусственных барьеров, бюрократических, коррупционных и иных проблем, препятствующих решению самого главного для большинства россиян жилищного вопроса.
С учетом многообразия нарушений, выявляемых в рассматриваемой сфере, прокуратура настоятельно рекомендует тщательным образом проверять документы и сведения застройщика о предполагаемом строительстве многоквартирного дома, не соглашаться на изложенные выше «схемы» облегченного приобретения права собственности на недвижимость, информировать контрольные и надзорные органы о нарушениях, связанных с ведением строительства таких объектов.
 

Еще новости

Реклама