Звонок на сайт: 8 (921) 137-30-60

Реклама

Реклама

Как грамотно уйти от одной управляющей компании в другую

2596
В радиостудии «Шекснинская волна»  Ольга Смирнова, главный специалист (юрист) Управления ЖКХ, строительства и транспорта администрации Шекснинского муниципального района, и журналист Екатерина Марова разбирались, как в соответствии с законодательством должны поступать  собственники, которые намерены сменить управляющую компанию.   
­     - Жилищный кодекс дает собственникам право менять управляющую компанию, если она не выполняет или выполняет в ненадлежащем качестве и с нарушением сроков свои обязательства, которые прописаны в договоре с собственниками жилья. Но оформить «развод» надо правильно. Ольга Юрьевна, давайте расскажем, какие этапы предстоит выполнить жильцам, чтобы все их действия были правильными с точки зрения законодательства.
     ­ - Первый шаг – создание инициативной группы собственников, которая начнет процедуру смены управляющей компании. Это могут быть члены правления ТСЖ или любые другие собственники квартир этого дома. Примеры смены собственниками управляющих компаний в Шексне есть. Несколько лет назад был массовый переход многоквартирных жилых домов в Шексне южной из управляющей компании «Возрождение» в МУП «Благоустройство». Тогда это закончилось ликвидацией ООО «Возрождение». Но, как показывает практика, в редких случаях прежняя компания готова расстаться с домом по доброй воле. Гораздо чаще мы видим, как УК любыми путями старается оставить его под своим управлением. И здесь главную роль играет сплоченность и активность собственников, отстаивающих свои законные интересы.
­     - Ольга Юрьевна, начнем с самого важного. Какие существуют формы проведения общего собрания собственников многоквартирного дома?
     ­ - Чтобы сменить управляющую компанию, создать ТСЖ либо перейти на непосредственную форму управления многоквартирным домом, требуется соблюсти специальную процедуру. Во­-первых, инициативная группа, которая выходит с предложением провести  общее собрание, за десять дней до его проведения должна уведомить об этом собственников. Существует три способа уведомления собственников ­ - заказными письмами,  вручением собственнику под расписку сообщения о проведении общего собрания, и третья – наиболее часто используемая форма – сообщение о проведении собрания, размещенное на входе в подъезды дома или на первом этаже, то есть в месте, где большинство собственников это объявление могут увидеть.
­     - Ольга Юрьевна, что должно быть написано в этом объявлении?
     ­ - Обязательно должно быть указано, кто является инициатором проведения общего собрания – это может быть один собственник или группа собственников, или же управляющая компания. Также должны быть указаны место, дата и время проведения общего собрания, а также повестка дня и форма проведения голосования. Есть три формы проведения собрания ­ - очная, заочная и очно-­заочная, которая введена достаточно недавно. Уведомление собственников обязательно при  любой форме.
     - Давайте разберем  каждую форму проведения общего собрания.
  ­  - Очная форма предусматривает следующую процедуру: уведомление собственников, которые в назначенное время в назначенном месте собираются и обсуждают вопросы повестки дня. При смене управляющей компании первым пунктом обсуждения в повестке дня должен стоять вопрос о расторжении договора со старой управляющей компанией. Второй вопрос – выбор новой управляющей компании. На собрание должно прийти 2/3 собственников. Принимают решение открытым голосованием, то есть путем поднятия руки, и все это заносится в протокол общего собрания, где они расписываются. Если кворум, то есть больше 50 % собственников проголосовало «за» смену управляющей компании, значит, решение считается принятым, и собрание считается правомочным. Как в законе сказано: «Общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники помещения, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов». Уточню, голоса считаются не по количеству людей, а по количеству квадратных метров, собственником которых считается голосующий, и по доли этого метража в общей площади дома.   
­     - Если собственники дисциплинированные и исполнительныевсе пришли на собрание, проголосовали, протокол составили. Что происходит дальше?
     -­ Если собрание состоялось, и принято решение о смене управляющей компании, то инициативная группа должна в течение 5 дней уведомить управляющую компанию, которая непосредственно управляет домом,  о расторжении договора и смене УК. А новая управляющая компания должна заключить договор управления многоквартирным домом со всеми собственниками и в течение 3 дней с момента подписания договора должна обратиться в государственную жилищную инспекцию, чтобы в лицензию этой управляющей компании внесли управление данным домом. Платежи от собственников пойдут именно в эту управляющую компанию с того момента, как только в лицензии будет указан данный дом.
­     - Ольга Юрьевна, уже на собрании должна быть определена и указана в протоколе новая управляющая компания?
     ­ - Да. В течение 5 дней после общего собрания собственников прежняя УК уведомляется о расторжении с ней договора, и в течение 30 дней она должна передать всю техническую документацию новой управляющей компании.
     -­ То есть, процессот собрания до окончательного перехода ­ - займет месяц?  
     - ­ Приблизительно месяц. В данном случае самый важный момент – внесение данного дома в лицензию новой управляющей компании.
­     - Ольга Юрьевна, Вы рассказали об очной форме проведения общего собрания. Вторая формазаочная.
    - ­ При заочной форме проведения общего собрания процедура начинается также с уведомления собственников жилья за 10 дней о дате проведения собрания. Обычно заочное голосование происходит опросным путем. Инициативная группа, хотя это может быть и один собственник, совершает поквартирный обход с опросным листом, в котором указана повестка дня. Каждый собственник в этом листе голосует либо «за», либо «против» и расписывается, ставит дату, когда он принял решение. Затем идет подсчет голосов инициативной группой. Если есть кворум, то собрание считается состоявшимся, а решение принятым.
­     - Ольга Юрьевна, насколько я знаю, у вас, как собственника, есть опыт заочного голосования. За что вы голосовали, какое решение вы принимали в своем доме?
    - ­ Действительно, опыт такой есть. Мы, собственники квартир в доме № 3 на улице Сапожникова, голосовали за то, чтобы дополнительно собирать деньги  на ремонт крыши. Мы перечисляем взносы на капремонт в региональный фонд.
­     - Какое решение было принято?
     ­ - Большинство проголосовало, чтобы провести ремонт за счет собственников. Крыша у нас уже отремонтирована. Управляющая компания выполнила работы, а потом по площади рассчитали для каждой квартиры, сколько средств нужно собрать собственникам и составили примерный график внесения платежей.
 ­   - Мы еще не разобрались с очно­-заочной формой голосования. Почему ее называют самой простой? Объясните, пожалуйста.
    - ­ Самой простой она считается потому, что объединяет в себе и очную, и заочную формы. Разница в том, что если при обсуждении вопроса не собралось достаточное количество собственников – кворума, то не нужно признавать собрание несостоявшимся. Просто на следующий день инициативная группа с опросными листами делает поквартирный обход и просит собственников проголосовать. Также за 10 дней идет уведомление собственников жилья с обязательным указанием формы проведения собрания – очно-­заочная. Если это не будет указано, то будет считаться, что документы оформлены с нарушениями. В первый день идет очное обсуждение вопроса, подчеркну – только обсуждение. Собственники могут собраться, обсудить, высказать свое мнение, внести коррективы также и в повестку дня. Конечно, если кворум есть, то и на первом этапе можно принять решение в этот же день очным способом голосования. Если кворума нет, то на следующий день инициативная группа проводит поквартирный опрос. При очно-­заочной форме не нужно ждать 10 дней, чтобы провести заочное голосование – его можно провести на следующий день.
­     - Это очень важный момент. У нас почему-­то ошибочно считается, что можно потом обойти по квартирам тех собственников, которые по разным причинам не смогли присутствовать на общем  собрании. При очно­-заочной форме на собрании обсуждаются вопросы повестки дня, а голосование идет во второй день путем поквартирного обхода. Инициативная группа заходит в каждую квартиру, к каждому собственнику. Собирается пакет документовпротокол, все опросные листы. Причем вопрос и голосование должны быть на одном листе. Кстати сказать, собственники ставят «за» или «против» в реестре. Ольга Юрьевна, наверное, следует подробнее рассказать о реестре собственников.
    - ­ Реестр собственников каждый раз должен прилагаться к протоколу общего собрания. Он может быть составлен инициативной группой, даже непосредственно собственниками жилья. Если такой возможности нет, то можно обратиться в управляющую компанию, которая должна предоставить данный реестр. В него входит: фамилия, имя и отчество собственника квартиры, занимаемая собственником помещения площадь на основе правоустанавливающих документов, то есть свидетельства о регистрации права собственности. На основании этих документов в реестр вносятся какие­-то изменения, он корректируется.
­     - Если кто-­то продал квартиру, и сменился собственник, то реестр должен обновляться. Если дом находится под управлением УК, то реестр ведёт она, а если в доме создано ТСЖ, топредседатель товарищества. Опросный листэто, по сути, тот же реестр, только с указанием конкретной повестки дня, чтобы собственник понимал, за что он голосует.
     - ­ Да. Все верно.
     - Мы сегодня рассказали о механизме перехода от одной управляющей компании в другую. У меня почему-­то вспомнился такой факт из нашей истории: на Руси 26 ноября крестьяне могли перейти от одного феодала к другомутак называемый Юрьев день. Какое время для перехода от одной управляющей компании  к другой Вы бы посоветовали
    - ­ Я бы посоветовала провести эту процедуру до утверждения тарифов, то есть в сентябре-­октябре. Еще хочу отметить важный момент. Договор управления многоквартирным домом между собственником и управляющей компанией заключается обычно на срок от 1 года до 5 лет. Если собственники приняли решение о смене управляющей компании, а договор составлен сроком на 5 лет, то это можно сделать только по истечении одного года. Именно год дается управляющей компании на то, чтобы себя проявить – это испытательный срок. И в случае, если собственник недоволен работой управляющей компании, собирается общее собрание.
    - ­ То есть, чтобы расторгнуть договор обязательно нужно, чтобы прошел год. По истечении этого срока управляющая компания не может сказать: «Не отдадим ваш дом, потому что не истек срок договора».
    - ­ Нет. Это только решение собственников. Они приняли решение уйти – это их право, которое закреплено законодательно в Жилищном кодексе.
    - ­ Спасибо за беседу.
 
Версию для печати подготовили
Екатерина МАРОВА
и Надежда СМИРНОВА.
Аудио программа: 

Еще новости

Реклама